De huurverhogingsmogelijkheden voor bedrijfsruimte ná de ROZ-wijziging. Bestaande afspraken nietig of niet?

Nieuwe indexeringsmogelijkheden

Voorheen verwezen de model-huurovereenkomsten naar de standaardbepaling van de bijbehorende algemene bepalingen met betrekking tot de huurverhoging. In deze standaardbepaling was kort gezegd geregeld dat de huurverhoging is gekoppeld aan de jaarlijkse inflatie, zoals volgt uit de consumentenprijsindex (CPI), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). In de huurovereenkomst zélf kon dan nog door partijen worden ingevuld hoe vaak en per wanneer deze huurverhoging zou plaatsvinden. Eerder meldde de ROZ al dat de in de standaardbepaling genoemde geschillenbeslechting door de directeur van het CBS, in geval van staking van de CPI of wijziging van berekening ervan, helemaal niet mogelijk was, nadat het CBS afgelopen jaar de berekeningswijze van het CPI tussendoor wijzigde. Het geven van een bindend advies strookt immers niet met de wettelijke taakstelling van het CBS.

In de nieuwe modelovereenkomsten is de standaardbepaling uit de algemene bepalingen volledig uitgesloten en kunnen partijen in de huurovereenkomst zélf maatwerkafspraken maken over de huurverhoging. De model-huurovereenkomsten geven daartoe verschillende mogelijkheden:

• Partijen kunnen overeenkomen dat de huurprijs (jaarlijks) met een vast percentage wordt verhoogd;
• Partijen kunnen overeenkomen dat de huurprijs (jaarlijks) wordt verhoogd conform het CPI-percentage, zoals gepubliceerd door het CBS of een andere overeen te komen index;
• Partijen kunnen een andere vorm van huurverhoging overeenkomen. Te denken valt aan een niet-automatische huurverhoging, waarbij huurder en verhuurder jaarlijks overeenstemming dienen te bereiken over de huurverhoging of het (gezamenlijk) benoemen van een deskundige die een bindend oordeel geeft over de huurverhoging. Ook kan gedacht worden aan een verhoging conform het CPI-percentage met een maximumpercentage.

Daarnaast staat het partijen op zich ook vrij om de oude model-huurovereenkomsten te blijven hanteren, waarbij de standaardbepaling in de algemene bepalingen het uitgangspunt blijft.

Bestaande afspraken: nietig of niet?

Een relevante vraag voor de praktijk is wat het optreden van de ACM en de wijziging van de ROZ-modellen betekent voor de lopende huurovereenkomsten die zijn gebaseerd op de oude modellen, waarin de gewraakte standaardbepaling over de huurverhoging nog staat. Wij menen dat die gevolgen beperkt zijn.

In dit verband is van belang dat de informele waarschuwing van de ACM is gericht aan de ROZ, omdat zij in strijd met het kartelverbod uit artikel 6 Mededingingswet zou hebben gehandeld. Het kartelverbod verbiedt, kort gezegd, afspraken tussen ondernemingen en besluiten van ondernemersverenigingen die een concurrentiebeperking tot doel of gevolg hebben. Naar het informele oordeel van de ACM zijn de ROZ-modelovereenkomsten te beschouwen als adviezen van ondernemersvereniging ROZ, welke adviezen vanwege de standaardbepaling over de huurverhoging een concurrentiebeperking tot doel hebben.

Op grond van artikel 6, tweede lid, van de Mededingingswet zijn overeenkomsten en besluiten die in strijd met het kartelverbod zijn, van rechtswege nietig. In dit geval treft deze nietigheid de vermeend verboden ‘adviezen’ van de ROZ, dus de modelovereenkomsten of in elk geval de daarin opgenomen standaardbepaling over de huurprijsverhoging. Het zijn immers die modelovereenkomsten die volgens de ACM in strijd met het kartelverbod zouden zijn.

De nietigheid uit artikel 6 Mededingingswet treft niet automatisch ook de individuele huurovereenkomsten die zijn gebaseerd op de modelovereenkomsten. Die individuele overeenkomsten zijn enkel nietig als zij zelf in strijd met het kartelverbod zijn. Dat laatste is in onze ogen niet het geval. Een individuele overeenkomst tussen verhuurder en huurder die een bepaling bevat waarin de huurprijsverhoging wordt gekoppeld aan de jaarlijkse inflatie, heeft immers als zodanig geen concurrentiebeperking tot doel of gevolg. Dit betekent dat de individuele huurovereenkomsten vanuit mededingingsrechtelijk perspectief gewoon in stand kunnen blijven, ook al zijn zij gebaseerd op nietige adviezen van de ROZ.

Hiermee is niet zonder meer gezegd dat een vermeend benadeelde huurder of verhuurder niets kan doen, al achten wij de kans op succesvolle juridische maatregelen beperkt.

In de eerste plaats zou een vermeend benadeelde huurder of verhuurder zich kunnen wenden tot de ROZ met een verzoek om schadevergoeding. Daarbij zal die huurder of verhuurder wel moeten kunnen aantonen dat de modelovereenkomsten daadwerkelijk in strijd met het kartelverbod zijn, want dat staat met de individuele aanwijzing van de ACM nog niet vast. Ook zal de huurder of verhuurder onder meer moeten kunnen aantonen dat hij schade heeft geleden als gevolg van de nietige adviezen van de ROZ. Hoewel dit niet bij voorbaat kansloos is, zal dit naar onze inschatting veelal niet eenvoudig zijn om aan te tonen.

Daarnaast sluiten wij niet uit dat in bijzondere gevallen een vernietiging van huurverhogingsbepalingen in bestaande huurovereenkomsten o.g.v. art. 3:40 lid 1 BW (wegens strijd met de openbare orde of goede zeden) zou kunnen slagen.

Strategische afspraken over huurverhoging

Hoewel de wijzigingen in de nieuwe model-huurovereenkomsten niet bindend zijn voor bestaande huurovereenkomsten, geven zij wel een incentive aan huurder en verhuurder om voor de langere termijn nieuwe, strategische afspraken te maken over de huurverhoging. De nieuwe modelbepalingen kunnen dan als uitgangspunt dienen. Des te meer nu afgelopen jaar pijnlijk duidelijk is geworden dat de automatische koppeling van de huurverhoging aan de inflatie tot onduidelijkheden en buitensporige huurverhogingen kan leiden. Daarnaast moeten huurders en verhuurders onder de nieuwe model-huurovereenkomsten daadwerkelijk overeenstemming bereiken over de wijze van huurverhoging. Afspraken waarover goed is nagedacht zijn dan ook noodzakelijk. Ons huurrechtteam heeft uitgebreide ervaring met het opstellen, beoordelen en onderhandelen van (wijzigingen van) huurovereenkomsten van allerhande soorten bedrijfsruimte. Neem voor de mogelijkheden in uw situatie daarom vrijblijvend contact op met Anton van den Heuvel (06-51189793 of a.vandenheuvel@ploum.nl) of Alain de Jonge (06-20010584 of a.dejonge@ploum.nl).