Gewijzigde meetmethode CBS en jurisprudentie bieden huurders kansen om ongekend hoge huurprijsindexatie te matigen

Er is veel discussie tussen huurders en hun verhuurders over de ongekend hoge huurprijsindexatie eerder dit jaar. Per 1 januari 2023 was deze bijvoorbeeld 14,5%. In onze vorige blog zijn wij hier al op ingegaan en hebben we diverse mogelijkheden genoemd voor huurders om daar iets aan te doen. Die mogelijkheden zijn onlangs uitgebreid, gelet op de inmiddels door het CBS per juni 2023 gewijzigde meetmethode en een kort geding uitspraak. Dat vergroot de kans voor huurders om die huurprijsindexatie fors naar beneden te krijgen. Bij een indexatie over januari 2023 zou het dan kunnen gaan om een verlaging naar 7,8% (dus 6,7% lager dan de eerdere 14,5%). 

Kort geding Goudse kantonrechter

Op 4 mei 2023 heeft de Goudse kantonrechter een belangrijk (voorlopig) oordeel geveld in een kort geding procedure. Daarin ging het om een huurder die weigerde om de huurverhoging te betalen, waarna de verhuurder de huurder heeft gedagvaard. De kantonrechter heeft de vorderingen van de verhuurder vervolgens afgewezen vanwege het volgende:

“Het vorenstaande sluit niet uit dat er een situatie kan bestaan waarin [verhuurder] [huurder] in redelijkheid desondanks niet aan de onverkorte toepassing van de overeengekomen indexeringsclausule kan houden. Het is voorshands niet onaannemelijk dat die situatie zich ten deze voor doet. Gebleken is immers dat de door [verhuurder] gewenste huurprijsverhoging van 14,5% met ingang van 1 januari 2023 is gebaseerd op een aan de CPI ten grondslag liggende berekeningsmethode die volgens het CBS, vanaf het moment waarop de energieprijzen explosief gingen stijgen, niet (meer) adequaat is, omdat de invloed van de gestegen energieprijzen op het indexcijfer volgens die berekeningsmethode niet juist is, reden waarom zij die methode inmiddels heeft aangepast. Dit brengt met zich mee dat partijen in verband hiermee overleg moeten voeren. Artikel 17.4 van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden biedt hiervoor het kader, nu daarin is bepaald dat partijen, voor het geval het CBS de basis van de berekening van het indexcijfer wijzigt, een zoveel mogelijk daaraan aangepast of vergelijkbaar indexcijfer zullen hanteren, met de mogelijkheid om, voor zover partijen het daarover niet eens worden, daarover bindend advies te vragen aan de directeur van het CBS. Het feit dat het CBS de nieuwe methode pas met ingang van juni 2023 gaat toepassen, zodat per de in deze procedure aan orde zijnde huurprijswijzigingsdatum (1 januari 2023) nog sprake was van een door het CBS gepubliceerd prijsindexcijfer dat is berekend aan de hand van de oude methode, leidt niet tot het oordeel dat de huurprijs dus aan de hand van dat indexcijfer is vast te stellen, omdat voorshands voldoende aannemelijk is dat de toepassing van de oude berekeningsmethode per die datum tot een te hoog, niet reëel prijsindexcijfer heeft geleid.” [onderstreping, AvdH]   

Hoewel de kantonrechter in deze zaak ook heeft geoordeeld dat geen sprake is van onvoorziene omstandigheden op basis waarvan de huurovereenkomst dient te worden gewijzigd, is dat wat ons betreft geen gelopen race. Wij achten de kans aanwezig dat in een bodemprocedure alsnog een huurovereenkomst op die grond kan worden gewijzigd door de rechter. De vraag is echter of dat nog nodig zal zijn, nu het CBS heeft erkend dat zijn meetmethode niet juist is en deze inmiddels is aangepast per juni 2023. Ook zonder een beroep op onvoorziene omstandigheden biedt dat contractueel mogelijkheden.    

Berichtgeving CBS over nieuwe meetmethode

Het CBS heeft in zijn bericht van 2 maart 2023 aangegeven dat de nieuwe methode zorgt voor een nauwkeuriger inflatiecijfer, nu de oude methode voor een minder representatief beeld zorgde: “In 2021 begonnen de energieprijzen wereldwijd te stijgen. Die stijgende energieprijzen werden in Nederland snel zichtbaar in de tarieven van nieuwe contracten. Mensen met een vast energiecontract merkten hier nog niets van. In de zomer van 2021 ging dit om bijna de helft van alle huishoudens. Dit betekende dat de door het CBS gemeten prijsontwikkeling van gas en elektriciteit een minder representatief beeld gaf van de prijsontwikkeling die huishoudens gemiddeld genomen terugzagen in hun energierekening. De verandering van tarieven van nieuwe contracten ging niet meer gelijk op  met de verandering van de tarieven die huishoudens daadwerkelijk betaalden.”

Om die reden is het CBS begin 2022 een onderzoek gestart naar de impact van de gebruikte meetmethode en welke gegevens en methode er nodig zijn om ervoor te zorgen dat de CPI prijsstijgingen meet die de prijsontwikkeling die huishoudens gemiddeld ervaren beter weergeeft. Naar aanleiding van dat onderzoek heeft het CBS een nieuwe meetmethode geïntroduceerd, die door het CBS wordt toegepast vanaf juni 2023.  

In de oude methode voor energieprijzen werden alleen gegevens gebruikt van nieuwe contracten die huishoudens bij energieleveranciers afsluiten, terwijl in de nieuwe methode ook gegevens van lopende contracten zijn meegenomen. Op basis van het door het CBS uitgevoerde onderzoek kon niet alleen de nieuwe methode ingevoerd worden, maar is ook duidelijk wat de CPI en de inflatie waren geweest als deze methode al in een eerder stadium gebruikt zouden zijn. Die berekening is te zien in de volgende grafiek, van het CBS, die in zijn artikel van 30 juni 2023 voor iedere maand in de betreffende periode te bekijken is.

Hierin is bijvoorbeeld te zien dat de indexatie per januari 2023 (dus gebaseerd op de CPI over september 2022 en 2021) niet uitkomt op 14,5%, maar op 7,8%. Derhalve een verschil van maar liefst 6,7%.

Ook voor diverse andere maanden in die periode komt de daadwerkelijke indexatie, op basis van de nieuwe rekenmethode, véél lager uit. Voor huurders met te hoge huurprijsindexaties over 2022 biedt dit derhalve eveneens kansen op forse huurverlaging met terugwerkende kracht tot het indexatiemoment.

Contractuele mogelijkheden voor verlaging

Het CBS geeft aan dat de tot juni 2023 gepubliceerde uitkomsten van de CPI en de inflatie niet worden herzien. Maar met de nieuwe rekenmethode kan uiteraard wel worden berekend wat de daadwerkelijke prijsindexatie in die periode had moeten zijn en die berekening heeft het CBS ook gemaakt. Daarmee kunnen verhuurders en huurders met elkaar in gesprek gaan om tot een redelijke oplossing te komen. Als een verhuurder daar desondanks niet toe bereid is, kan dat argument in een procedure worden gebruikt.

Zoals de Goudse kantonrechter ook heeft aangegeven, bieden de algemene bepalingen van ROZ (versie 2015 voor 230a-ruimte) ook een basis voor een dergelijk overleg in art. 17.4: “Indien het CBS bekendmaking van genoemd prijsindexcijfer staakt of de basis van de berekening daarvan wijzigt, zal een zoveel mogelijk daaraan aangepast of vergelijkbaar indexcijfer worden gehanteerd. […]”

Er zijn nog veel meer goede redenen te bedenken waarom de door verhuurders in 2022/begin 2023 doorgevoerde huurprijsindexatie in bepaalde gevallen alsnog fors naar beneden moet worden bijgesteld. Op basis van onze ervaring voor diverse huurders in de afgelopen tijd over dit onderwerp, kunnen wij hier goed en efficiënt mee helpen. Wij zijn graag bereid om u over de eventuele mogelijkheden te adviseren.