Ongekend hoge huurprijsindexatie onder vuur

Bent u al van de schrik bekomen? Veel huurders van bedrijfsruimte hebben onlangs een brief van hun verhuurder ontvangen dat hun huurprijs per 1 januari 2023 met 14,5% stijgt. Het gaat hierbij om de huurders die ooit hebben afgesproken dat de huurprijs jaarlijks per 1 januari wordt geïndexeerd. Er zijn ook veel huurders waarvoor een andere maand als indexeringsmoment wordt gebruikt; zij kunnen daarmee op een veel minder hoge indexering uitkomen.

Het voelt niet redelijk dat één of enkele maanden verschil in indexeringsmoment zo’n groot financieel gevolg kan hebben voor huurders. Toen er ooit voor werd gekozen om te indexeren op basis van de consumentenprijsindex (CPI), zal dit nooit bedacht of bedoeld zijn door partijen. Het CBS onderzoekt dan ook nieuwe berekeningsmethoden voor de CPI, maar heeft ook al laten weten dat de reeds gepubliceerde cijfers daar niet op zullen worden aangepast.

De wet biedt de mogelijkheid om een (huur)overeenkomst aan te passen op grond van onvoorziene omstandigheden. In de praktijk wordt dat niet snel door een rechter toegewezen. Momenteel is er echter veel vreemds gaande in de wereld en beïnvloeden de diverse ongebruikelijke omstandigheden (coronacrisis met daarna oorlog in Oekraïne en ongekend hoge gasprijzen) elkaar sterk.

Dat biedt kansen om de ongekend hoge huurprijsindexatie onder vuur te nemen. Ook als uw huurprijsindexering op een ander moment plaatsvindt dan per 1 januari 2023. Zo zal indexatie per 1 februari 2023 uitkomen op 14,3% en is dat per 1 maart 9,9%.

Indexatiemoment huurprijs kan fors uitmaken

Veel verhuurders spreken met hun huurders af dat huurprijsindexatie jaarlijks plaatsvindt per 1 januari op basis van het CPI van het CBS. De formule in het (meestal gebruikte) model van de ROZ-huurovereenkomst rekent daarbij met de indexcijfers van 4 en 16 maanden eerder. Een huurprijsindexatie per 1 januari wordt daarom berekend met de indexcijfers van september 2022 en september 2021 en daarmee kom je uit op een indexatie van maar liefst 14,5%!

September 2022 kent tot op heden de hoogste piek in vergelijking met alle andere maanden. Zo was het indexcijfer van juli 2022 bijvoorbeeld 10,3% en op basis van voorlopige cijfers is dat van december 2022 9,6%.

Regelmatig sturen verhuurders er bij het aangaan van een huurovereenkomst op aan om als indexeringsmoment 1 januari te nemen. De reden daarvoor is meestal dat verhuurders het gewoon wel makkelijk vinden om al hun huurprijzen per de eerste dag van het jaar te indexeren. In de praktijk komt het echter ook vaak voor dat de indexatiedatum simpelweg een jaar later is dan de huuringangsdatum. Een huurovereenkomst die ooit op 1 juni is ingegaan, wordt dan ook jaarlijks op 1 juni geïndexeerd en maakt daarmee in 2022 gebruik van het indexcijfer over februari 2022. Dan zou je uitkomen op een huurindexatie van 6,2%. Op deze manier kan iets wat ooit puur gemakshalve is gekozen, resulteren in een prijsindexatieverschil van bijvoorbeeld -8,3% ten opzichte van januari 2023.  

De huurder wordt bij deze hoge inflatiecijfers dubbel getroffen: niet alleen betaalt deze hogere energiekosten (die voor een deel de hoge inflatie veroorzaken), maar daarnaast moet er een hogere huur worden betaald als gevolg van de indexatie (die mede wordt veroorzaakt door hogere energiekosten). Bovendien werkt deze forse huurprijsindexatie ook in de huurprijzen van volgende jaren door.

Nieuwe methode CBS vanwege grote rol energieprijzen bij inflatie

De inflatie is momenteel vooral zo ongekend hoog door de sterk gestegen energieprijzen. De huidige methode om energieprijzen voor consumenten te meten, leidt bij sterk stijgende prijzen tot een overschatting van de inflatie en bij sterk dalende prijzen tot een onderschatting van de inflatie. Het CBS onderzoekt daarom andere methoden, op basis van data van energiemaatschappijen, om de prijsontwikkeling van energie voor consumenten beter in kaart te brengen. De eerste uitkomsten van dit onderzoek wijzen op een lagere prijsstijging van energie waardoor ook de inflatie lager zou zijn uitgevallen dan de gepubliceerde cijfers van de afgelopen maanden. In de data en de analyses zitten echter nog de nodige onzekerheden. De invoering van een nieuwe methode wordt medio 2023 verwacht.

De invoering van een nieuwe methode gaat huurders echter niet helpen ten aanzien van een reeds toegepaste indexatie. Het CBS heeft namelijk al laten weten dat de reeds gepubliceerde cijfers bij het moment van de overstap naar een nieuwe methode niet worden aangepast.

In de markt gaan er ook stemmen op om het kerninflatiecijfer (inflatie excl. energieprijzen en voedselprijzen) te gebruiken, omdat dit een reëler beeld schetst van de mate waarin prijzen structureel aan het stijgen zijn. Zo hebben diverse brancheorganisaties in mei 2022 een klemmende oproep aan verhuurders van winkels en restaurants gedaan om de CPI-stijging niet volledig door te berekenen en in plaats daarvan het kerninflatiecijfer te gebruiken. Een andere mogelijkheid is om het jaarprijsindexcijfer te gebruiken, dat ook beschikbaar is bij het CBS. Gerekend met de voorlopige cijfers over december 2022, komt dat gemiddelde uit op zo’n 10%.  

Onvoorziene omstandigheden

De kredietcrisis omstreeks 2008 was geen reden om een beroep op onvoorziene omstandigheden toe te staan in de jurisprudentie, omdat dit als ondernemersrisico van de huurder werd gezien. Daarentegen was de coronacrisis wél een reden om huurovereenkomsten aan te passen vanwege de (van overheidswege verplichte) sluiting van winkels en horeca. Via die weg kon er alsnog huurkorting worden afgedwongen. De Hoge Raad heeft daarover meer duidelijkheid gecreëerd met de beantwoording van prejudiciële vragen in zijn arrest van 24 december 2021.

De huidige inflatie lijkt te worden veroorzaakt door een samenloop van verschillende (onvoorziene) omstandigheden, zoals de (nasleep van de) coronacrisis, de oorlog in Oekraïne en de extreem hoge gasprijs. De coronacrisis resp. de oorlog in Oekraïne zijn in de rechtspraak (Hoge Raad resp. Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen) al gekwalificeerd als onvoorziene omstandigheden. Verder oordeelde de Rotterdamse Voorzieningenrechter recent dat “niet valt uit te sluiten dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de extreem hoge gasprijs in dit geval is aan te merken als een onvoorziene omstandigheid”.  

Stappenplan richting verlaging huurprijsindexatie

Het wijzigen van een huurovereenkomst verloopt uiteraard via de rechter, tenzij de verhuurder bereid zou zijn om daar vrijwillig aan mee te werken. Heeft u ook te maken met een forse huurprijsindexatie? Dan denken wij graag met u mee over een stappenplan om dit bij uw verhuurder voor elkaar te krijgen.