Geld besparen door onnodig energieverlies in utiliteitsgebouwen aan te pakken

Veel gebouwen ogen op papier duurzaam met een A-label of een BREEAM-certificaat, maar presteren in de praktijk minder goed dan verwacht. De focus ligt vaak op het behalen van theoretische normen, terwijl het werkelijke energieverbruik nog niet standaard wordt gemonitord of geanalyseerd. Gebouweigenaren hebben niet altijd inzicht in wat een 'normaal' verbruikspatroon is voor specifieke huurders of gebruiksfuncties.

Deze situatie wordt verder beïnvloed doordat energiekosten meestal worden opgenomen in de servicekosten. Huurders zien alleen een bedrag en hebben beperkt inzicht in hun daadwerkelijke verbruik. Zonder deze transparantie ontbreekt vaak de prikkel voor huurders én verhuurders om energiebesparing gezamenlijk te realiseren.

Het nieuwe normaal zou moeten zijn dat een potentiële huurder vooraf vraagt: "Hoe energie-efficiënt is dit gebouw het afgelopen jaar geweest en hoe is dat gerealiseerd?" Deze bewustwording maakt energieprestatie tot een vanzelfsprekend onderdeel van de huuronderhandeling, net zoals locatie en huurprijs dat nu zijn.

Met deze blog willen we bewustwording stimuleren bij alle betrokken partijen in de vastgoedketen: huurders, vastgoedeigenaren en beleidsmakers. Want door verder te kijken dan labels en certificaten kunnen we gebouwen daadwerkelijk verduurzamen. De energietransitie vraagt om meer dan alleen vinkjes zetten. Het is daarom tijd om niet alleen in theorie, maar ook in de praktijk werk te maken van energiezuinige gebouwen.

2. Wettelijke en contractuele regeling van energielabels en certificeringen

Sinds 1 januari 2015 is het verplicht om in iedere huurovereenkomst te vermelden of bij het aangaan van de huurovereenkomst een energielabel is overhandigd. In de model-huurovereenkomst van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) voor 230a-ruimtes (o.a. kantoren en distributiecentra) is sinds 2015 een keuzemogelijkheid opgenomen dat er wel/niet een energielabel is overhandigd. Daarmee worden partijen er in ieder geval op geattendeerd dat een pand een energielabel moet hebben, hoewel daarbij nog niet relevant was welk energielabel het gehuurde pand precies heeft. 

En sinds 1 januari 2023 is minimaal energielabel C vereist voor kantoorpanden. Het niet hebben van minimaal energielabel C kan leiden tot sluiting van het kantoorpand. 

De model-huurovereenkomst van ROZ voor 230a-ruimte bevat sinds 2015 een kort artikel over duurzaamheid: “Partijen onderkennen het belang van duurzaamheid en komen overeen elkaar te ondersteunen in het behalen van de gezamenlijk geformuleerde c.q. te formuleren doelstelling en op regelmatige basis de voortgang te bespreken.” Dit is in de praktijk vaak een lege huls, waar weinig mee wordt gedaan.

Sinds 2019 stelt de ROZ als aanvullende model-tekst  ‘Artikelen Green Lease (energieindex)’ beschikbaar, waarmee het hierboven genoemde duurzaamheidsartikel kan worden uitgebreid. Daarin wordt een onderscheid gemaakt tussen het hebben van energielabel A t/m C en het hebben van een energielabel lager dan C. Vervolgens kunnen daarmee diverse afspraken worden gemaakt over o.a. benodigde investeringen om het energielabel te verbeteren in de toekomst, bijvoorbeeld bij strenger wordende wet- en regelgeving. Zo is er bijvoorbeeld een regeling opgenomen voor het probleem van de split incentive, waarbij investeringen van de ene partij tot kostenbesparingen van de andere partij leiden. Als bijvoorbeeld verhuurder investeringen pleegt in de installaties van het gehuurde met als gevolg fors lagere energiekosten voor huurder, moet huurder die besparing  deels aan verhuurder betalen.

3. Energielabels en certificeringen: wat meten we eigenlijk en wat zegt dit?

Het hebben of verkrijgen van een energielabel is dus inmiddels wettelijk geregeld en in veel gevallen ook contractueel in huurovereenkomsten. Maar het hebben van een goed energielabel zegt helaas niet zoveel over het duurzaam functioneren van een pand gedurende de looptijd van de huurovereenkomst. Het label wordt namelijk bepaald op basis van theoretische berekeningen en aannames over het gebruik van het gebouw. Het zegt iets over de potentiële energieprestatie van het gebouw, maar geeft geen garantie voor daadwerkelijk laag energieverbruik.

Neem bijvoorbeeld een modern kantoorpand met energielabel A. Op papier beschikt dit gebouw over een warmtepomp, hoogwaardige isolatie en een geavanceerd gebouwbeheersysteem. In theorie zou dit gebouw uitstekend moeten presteren. Maar in de praktijk kan het energieverbruik verrassend hoog uitvallen doordat de systemen niet goed op elkaar zijn afgestemd. Dat is niet alleen slecht voor de duurzaamheid van het pand, maar kan een huurder ook behoorlijk wat geld kosten.   

Wat ook meespeelt is dat gebouwen vaak worden ingeregeld op een bepaalde manier in het gebouwbeheersysteem (GBS), gebaseerd op theoretische aannames over gebruik en bezetting. De werkelijke gebruikspatronen komen echter niet altijd overeen met deze aannames. Een vergaderruimte die in het GBS staat ingesteld voor dagelijks gebruik tussen 9 en 17 uur, wordt in werkelijkheid misschien maar drie keer per week gebruikt, terwijl de klimaatinstallaties wel continu draaien volgens het ingestelde schema.

Een energielabel is bovendien slechts een momentopname, waarna het energielabel vervolgens 10 jaar geldig is. En de berekeningswijze van energielabels is in 2021 strenger geworden, zodat de waarde van oudere energielabels minder kan zijn.

Omdat verduurzaming van panden een positief effect heeft op de waarde, is een deel van de certificeringen in het verleden wel misbruikt om de waarde van vastgoed te verhogen. Erkende labels en keurmerken voor duurzaam vastgoed zijn daarmee steeds relevanter geworden. In de markt zijn dan ook beoordelingssystemen ontwikkeld. De meest bekende zijn de in Engeland ontwikkelde ‘Building Research Establishment Environmental Assessment Method’ (BREEAM) en de Amerikaanse ‘Leadership in Energy and Environmental Design’ (LEED). Verder is er ook de Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB), waarmee ESG-prestaties van vastgoedportefeuilles worden gemeten. En met het op welzijn gerichte WELL-certificaat trekken eigenaar en huurder gezamenlijk op bij het verbeteren van de werkomgeving.

Binnen de vastgoedsector ligt de focus meestal op de directe relatie tussen het gebouw en het milieu. De impact die een gebruiker heeft op het functioneren van het gebouw wordt echter vaak over het hoofd gezien. Uit onderzoek blijkt dat er een cruciaal verband bestaat tussen gebruikersgedrag en milieuprestaties van gebouwen, waardoor onzekerheid ontstaat over de impact van technische oplossingen op vermindering van emissies. Huurders zouden daarom meer betrokken moeten worden bij technische oplossingen en benodigde gedragsaanpassingen.

4. Huurders aan zet

Huurder zouden geen genoegen moeten nemen met alleen een energielabel of algemene servicekosten zonder specificatie. Inzicht in het werkelijke energieverbruik van de gehuurde ruimte en het gebouw als geheel is veel te belangrijk. Door kritischer te zijn en de juiste vragen te stellen, kunnen huurders niet alleen kosten besparen, maar ook bijdragen aan daadwerkelijke verduurzaming.

Huurders kunnen aan hun verhuurder vragen om inzicht in de historische verbruiksgegevens van het pand. Hoe heeft het gebouw de afgelopen jaren gepresteerd? Zijn er seizoenspieken die verklaard kunnen worden? Een verhuurder die hier transparant over is, toont aan serieus met duurzaamheid bezig te zijn. Ook kunnen huurders aandringen op deelbemetering, zodat inzicht wordt verkregen in het eigen verbruik en dat van gemeenschappelijke ruimten. Dit maakt het mogelijk gericht maatregelen te nemen waar deze het meeste effect hebben.

Samenwerking is hierbij essentieel. Bijvoorbeeld door contact te zoeken met andere huurders in hetzelfde gebouw en een gebruikersplatform te vormen. Huurders staan gezamenlijk sterker in gesprekken met hun verhuurder over verbeteringen in het gebouwbeheer. Door als collectief op te treden, kunnen kosten worden gedeeld en kan er meer invloed worden uitgeoefend op beslissingen over installaties en energiebeheer.

In plaats van als passieve afnemer, zouden huurders zich meer moeten opstellen als actieve belanghebbende bij een goed functionerend, energiezuinig gebouw. Door als huurder initiatief te nemen, wordt bijgedragen aan de eigen bedrijfsdoelstellingen op het gebied van duurzaamheid. Ook kunnen huurders zo een gezonde druk op de vastgoedmarkt creëren om verder te kijken dan labels alleen.

5. Afsluiting: Oproep tot actie en samenwerking

Energielabels bieden een nuttig uitgangspunt voor energieprestatie, maar ze vertellen niet het hele verhaal. Werkelijke verduurzaming vereist inzicht in het daadwerkelijke energieverbruik en de prestaties van gebouwinstallaties.

De praktijk laat zien dat er winst te behalen valt voor beide partijen. Huurders die inzicht vragen in hun energieverbruik en samenwerken met andere gebruikers in het gebouw, kunnen hun kosten verlagen en bijdragen aan efficiëntere gebouwprestaties. Eigenaren die transparant zijn over verbruiksdata en investeren in monitoring en optimalisatie, behouden waarde van hun vastgoed en anticiperen op toekomstige eisen.

Door gebruik te maken van beschikbare technologie voor monitoring en datasystemen ontstaat een realistisch beeld van gebouwprestaties. Dit maakt gerichte verbeteringen mogelijk die daadwerkelijk effect hebben, in plaats van alleen voldoen aan theoretische normen.

De volgende stap in verduurzaming ligt in het combineren van labels als startpunt met continue monitoring en optimalisatie van werkelijke prestaties. Zo ontstaat duurzaamheid die zichtbaar is in zowel theorie als praktijk.