Ontbinding huurovereenkomst wegens ontbreken energielabel C

Op enig moment zal het bevoegd gezag toch de stap naar handhaving gaan zetten, als het pand niet binnen afzienbare tijd het vereiste label C heeft. Zoals Colliers onlangs in haar rapport schreef: “De afgelopen maanden is duidelijk geworden dat de handhaving van de verplichting op gang begint te komen. Dit zal niet onmiddellijk leiden tot sluiting van onzuinige kantoren, maar de teugels worden wel degelijk aangehaald. Een deel van de aanvankelijk sceptische kantooreigenaren zullen daardoor toch in actie komen.”

Het is de vraag of het dan niet al te laat is om in actie te komen. De tijd die door het bevoegd gezag wordt gegund, zou zomaar te kort kunnen zijn om een geschikte aannemer te vinden (gelet op de huidige schaarste). Veelal zal de sanctie eerst het verbeuren van een bestuursrechtelijke dwangsom zijn. Het bevoegd gezag kan (daarna) ook overgaan tot bestuursdwang. Als een door het bevoegd gezag gestelde termijn bij bestuursdwang niet wordt gehaald, is sluiting van het pand de volgende stap.

Dat heeft uiteraard forse consequenties voor een huurder die daarin zijn onderneming draait en aanzienlijke schade lijdt als het pand vele maanden is gesloten. Wat kun je als huurder op dit moment nog doen om zo’n nachtmerriescenario te voorkomen? Kun je alvast op zoek gaan naar een kantoorpand waar dit risico niet speelt en vervolgens je bestaande huurovereenkomst ontbinden?

Op dit moment zijn er nog geen panden gesloten door het bevoegd gezag op basis van een ontbrekend energielabel. Het beleid van de overheid is vooralsnog gericht op informeren en het duidelijk maken van de urgentie. Er zal dus ook nog niet worden geprocedeerd over die situatie.

Wel viel ons oog op een artikel in het Vastgoedjournaal van een deurwaarder, waarin hij een (niet-gepubliceerd) vonnis van 8 maart 2023 bespreekt. In die zaak had de huurder van gehuurde kantoorruimte de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden per 1 januari 2023 op grond van het ontbreken van energielabel C. De verhuurder accepteerde dit niet en vorderde in kort geding dat de huurder de huur en de verbeurde boete zou betalen.

In een kort geding kan uitsluitend een voorlopig oordeel worden verkregen. In dit geval oordeelde de voorzieningenrechter dat de huur moet worden betaald totdat in een bodemprocedure kan worden vastgesteld of er sprake is van een tekortkoming door de verhuurder waardoor de huurovereenkomst (gedeeltelijk) kan worden ontbonden. De huurder werd veroordeeld tot betaling van de huur, de contractuele boete en de proceskosten.

Dit voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter zegt echter niet zoveel over de vraag of een huurder een huurovereenkomst buitengerechtelijk kan ontbinden bij een ontbrekend energielabel C, gelet op de omstandigheden die in deze zaak speelden. Dat blijkt uit de volgende overwegingen uit het vonnis: 

“Voor zover het feit dat het gehuurde niet voldoet aan de C-labelverplichting is aan te merken als een dusdanig ernstig gebrek dat de huurovereenkomst op die grond (geheel) ontbonden zou kunnen worden, waarover te twisten valt, is naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter in de gegeven omstandigheden sprake van oneigenlijk gebruik van deze ontbindingsgrond. (..) Deze gehele gang van zaken wijst erop dat ‘huurder’ zich alleen op het standpunt heeft gesteld dat het gehuurde gebrekkig is door het ontbreken van een geldig energielabel C, om op die manier eerder onder haar uit de huurovereenkomst voortvloeiende verbintenissen uit te komen. Daar is de gebrekenregeling niet voor bedoeld. De kantonrechter acht het voorshands dan ook onvoldoende aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat ‘huurder’ de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden.”

Het lijkt er dus op dat deze huurder het ontbrekende energielabel C als gelegenheidsargument gebruikte om te kunnen vertrekken. Bij andere omstandigheden kan het oordeel van een voorzieningenrechter in kort geding dus heel anders luiden.

Daarbij is echter wel van belang dat er in kort geding geen ontbinding kan worden gevorderd. Daar is een bodemprocedure voor nodig. Een huurder die probeert om zijn huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden en vervolgens vertrekt, loopt het risico op het verbeuren van contractuele boetes, als in een bodemprocedure uiteindelijk wordt geoordeeld dat zo’n ontbinding niet was toegestaan. Als er op basis van het ROZ-model uit 2015 is gecontracteerd, is dan niet alleen een boete van 1%/maand op verschuldigde bedragen. Op het niet exploiteren van het gehuurde staat namelijk een boete van €250/dag. Dat loopt dus héél snel op.

De slagingskans van een ontbindingsvordering kan afhangen van diverse factoren, zoals bijvoorbeeld:

• Is het op basis van de contractuele demarcatie voor onderhoud/herstel/vernieuwing uitsluitend de verhuurder die met de voor zijn rekening komende werkzaamheden label C kan bemachtigen? Of is contractueel afgesproken dat de huurder de verantwoordelijkheid heeft voor bepaalde zaken, die ook kunnen worden aangepast? Denk bv. aan het vervangen van lampen door led-verlichting, wat in de algemene bepalingen van ROZ een huurdersaangelegenheid is en waarmee vaak al één of meerdere labelstappen kunnen worden gezet.
• Heeft de huurder er in de afgelopen jaren al bij verhuurder op aangedrongen dat tijdig energielabel C wordt verkregen? Hoe heeft de verhuurder daarop gereageerd?
• Is er al daadwerkelijk sprake van een sluiting van het kantoorpand of op welk moment wordt dat verwacht? Wat kan de verhuurder nog doen om dat te voorkomen en is het waarschijnlijk dat dit tijdig lukt, mede gelet op beschikbaarheid van aannemers?
• Kan de huurder momenteel nog – in het kader van schadebeperking – verhuizen naar een locatie elders en is die locatie ook nog beschikbaar als het huidige pand daadwerkelijk wordt gesloten?
• Is het ontbindingsrecht wellicht uitgesloten in de huurovereenkomst?

Indien u als huurder van kantoorruimte te maken hebt met een verhuurder die weigert om de vereiste aanpassingen te maken om een energielabel C te verkrijgen, is het inmiddels van groot belang om in actie te komen. Want als uw kantoorpand eenmaal gesloten is, is een groot deel van de schade al niet meer te voorkomen. En die schade verhalen op uw verhuurder wordt vaak geblokkeerd door allerlei exoneraties in de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst. Bovendien: als het bevoegd gezag eenmaal zo ver is om daadwerkelijk te gaan handhaven met pandsluitingen, zal dat waarschijnlijk niet alleen bij uw kantoorpand gebeuren. De kans dat er tegen die tijd nog geschikte vervangende kantoorruimte in de buurt beschikbaar is, is dan klein. Heeft uw gehuurde kantoorpand nog geen energielabel C of beter en is dat ook nog niet in zicht, dan is het nu inmiddels écht de allerhoogste tijd om maatregelen te gaan treffen. Wij adviseren u graag over de mogelijkheden.