Gevolgen van ontbrekend energielabel bij verkoop/verhuur: topje van de ijsberg van energiemaatregelen?

Wettelijke vereisten en sancties

Het Besluit energieprestatie gebouwen (de wettelijke regeling over energielabels die op 1 januari 2015 in werking is getreden), is van toepassing op woningen en utiliteitsbouw (zoals kantoren, horeca, ziekenhuizen, scholen). Op grond daarvan dient bij oplevering, verkoop of verhuur van een gebouw of gedeelte daarvan een geldig energielabel ter beschikking te worden gesteld door de eigenaar. Ook moet de energieprestatie-indicator van het energielabel worden vermeld in advertenties waarbij een gebouw te huur of te koop wordt aangeboden (in dit geval kan niet alleen de verhuurder/verkoper een overtreding begaan, maar ook hun makelaar). Verder dient de eigenaar bij bepaalde panden (gebouw dat gebruiksoppervlakte van meer dan 250 m2 heeft en veelvuldig door het publiek wordt bezocht) het energielabel aan te brengen op een voor het publiek duidelijk zichtbare plek.

Als niet wordt voldaan aan deze verplichtingen, kan de Inspectie voor Leefomgeving en Transport (“ILT”) boetes van maximaal € 20.250 (bedrijven) resp. € 405 (particulieren) opleggen. Daarnaast levert het niet naleven van deze verplichtingen een economisch delict op (in geval van opzet een misdrijf), op basis waarvan ook een gevangenisstraf, taakstraf of geldboete. In de praktijk zullen gevangenis- en taakstraffen niet snel voorkomen, maar kan de maximale boete via deze weg wel oplopen tot € 81.000.

Vermelding energielabel in huur- en koopovereenkomsten

De meest recente modellen voor huur- en koopovereenkomsten (o.a. ROZ en NVM) bevatten wel een clausule waarin partijen moeten invullen of huurder/koper bij het aangaan van de overeenkomst een kopie van het energielabel heeft ontvangen. Hieruit blijkt echter niet wat de consequentie is van het niet verstrekken daarvan. In de praktijk wordt er dan ook regelmatig “niet” ingevuld en blijft het daarbij, waarmee de eigenaar dus een fors risico loopt. Als een huurder/koper aangeeft geen prijs te stellen op een energielabel, ontslaat dat de eigenaar namelijk niet van de verplichting om voor een energielabel te zorgen en dat te overhandigen. Pandeigenaren moeten bovendien oppassen bij onderverhuur: als de onderverhuurder het energielabel niet verstrekt aan zijn onderhuurder, dan kan de eigenaar worden beboet als overtreder. Ook in de algemene bepalingen van ROZ wordt overigens aandacht besteed aan het energielabel: partijen kunnen niet zomaar eenzijdig veranderingen in het gehuurde doorvoeren als de energie-index van het gehuurde daardoor verslechtert.

Eerste boetes door ILT uitgedeeld in oktober 2017

Hoewel de boete al sinds 2015 kan worden opgelegd, pakt de ILT sinds kort echt door. In oktober 2017 zijn voor het eerst tientallen vastgoedeigenaren beboet voor de verkoop van utiliteitsgebouwen zonder energielabel. Het ging onder meer om zonder energielabel verkochte gebouwen met gebruiksfuncties horeca, kantoorgebouwen, gezondheidszorg en winkels (hoog energiegebruik). De hoogst opgelegde boete was €10.000.

Zie ook de artikelen hierover in het Vastgoedjournaal en op PropertyNL:

Vastgoedjournaal.nl | Tientallen vastgoedeigenaren beboet door verkoop pand zonder energielabel

Propertynl | Inspectie beboet 26 eigenaren van gebouwen zonder energielabel

Blijkens reacties op een artikel hierover in het Vastgoedjournaal zijn enkele boetes echter inmiddels alweer ingetrokken wegens onzorgvuldig brononderzoek door de ILT.

Verplicht energielabel C vanaf 2023

De huidige verplichting om een energielabel te hebben bij verkoop/verhuur is nog maar het topje van de ijsberg van energiemaatregelen. Op 9 juni 2017 is door de Minister een ontwerpbesluit inzake wijziging van het Bouwbesluit 2012 aan de Tweede Kamer gestuurd (streefdatum wetswijziging: 1 januari 2018). Op grond daarvan dienen alle kantoren in Nederland vanaf 1 januari 2023 minimaal voorzien te zijn van energielabel C. Kantoren met een slechter label (D t/m G) mogen dan niet meer worden gebruikt. De kans bestaat bovendien dat de overheid de eisen na 2023 nog verder zal gaan aanscherpen (er wordt al gesproken over een verhoging naar A in 2030). Ook banken stellen steeds vaker eisen aan panden die ze financieren. ING heeft bijvoorbeeld dit jaar laten weten alleen nog panden te financieren met een groen label of die een verduurzamingsplan kunnen laten zien.

Aandacht voor energielabel bij verhuur/verkoop (kantoor)panden

Deze ontwikkelingen zijn een belangrijk aandachtspunt bij verhuur en (ver)koop van (kantoor)panden in de komende jaren. Afgezien van mogelijke boetes kan het behoorlijk prijzig zijn voor een koper om (met name oudere) panden met allerlei ingrepen te up-graden naar energielabel C. Bij een aankoopbeslissing is dan ook het goed om deze toekomstige maatregelen mee te wegen, ook in de onderhandelingen over de koopprijs. Anders kan een koper van een koude kermis thuiskomen.

Ook voor eigenaren die nog niet van plan zijn om in de komende jaren te gaan verkopen is het belangrijk om tijdig te starten met maatregelen om energielabel C te bemachtigen. Indien zij hun panden gaan verhuren of bestaande huurovereenkomsten gaan verlengen, kunnen zulke toekomstige investeringen worden meegenomen bij het bepalen van een passende huurprijs. Op de lange termijn kunnen dergelijke investeringen natuurlijk wel weer worden terugverdiend en panden worden daardoor aantrekkelijker voor huurders. Dat is ook veel waard in de huidige huurdersmarkt met veel aanbod. Huurders zijn de afgelopen jaren namelijk steeds vaker geïnteresseerd in groene panden. Niet alleen vanwege een toenemende aandacht voor MVO, maar ook vanwege lagere servicekosten.

Bij het uitonderhandelen van huur- en koopovereenkomsten en het begeleiden van vastgoedtransacties besteden wij uiteraard aandacht aan deze risico’s. Voor vragen daarover kunt u contact opnemen met
Anton van den Heuvel van ons Team Bouw & Vastgoed.