Ontruimingsbescherming: de valkuil van het huurrecht

Nieuw jaar, nieuwe kansen voor uw kantoorpand. Eindelijk gaat die klagende en al jaren veel te weinig betalende huurder Muurvast B.V. weg per 1 januari 2024. De huurovereenkomst is – met inachtneming van de opzegtermijn – al maanden geleden opgezegd en enthousiast is uw makelaar op zoek gegaan naar een nieuwe huurder. Daar is hij in geslaagd: per 1 februari 2024 verhuist Gouden Bergen B.V. naar uw pand en in januari heeft u dan mooi de tijd om de afgesproken aanpassingen door te voeren en het pand een lik verf te geven. De aannemer en schilder zijn al gecontracteerd en hebben hier tijd voor gereserveerd in januari.

Het is echter inmiddels 1 januari 2024 geweest en Muurvast zit er nog steeds en weigert te vertrekken. Zij beweert die plicht helemaal niet te hebben, maar onderbouwt niet waarom. Wat nu? U hebt weleens gehoord dat er veel contractsvrijheid bestaat bij de verhuur van kantoren. Heeft Muurvast, ondanks uw tijdige opzegging, dan toch extra rechten? Gouden Bergen heeft een huisjurist laten meekijken op de achtergrond, dus art. 26 van de algemene bepalingen van ROZ (opschuiven terbeschikkingstelling pand als het nog niet gereed is) is weggeschreven. U kunt dus schadeplichtig worden als het pand niet uiterlijk op 1 februari 2024 aan haar ter beschikking wordt gesteld. En dat kan fors oplopen, want Gouden Bergen heeft haar eigen huurovereenkomst al opgezegd en ook daar staat een nieuwe huurder klaar om dat pand te betrekken. Gouden Bergen móet dus uit haar huidige pand per 1 februari 2024. U wendt zich tot een advocaat, die u vertelt over ontruimingsbescherming. Daar had uw enthousiaste makelaar niet aan gedacht.

Wat is hier aan de hand?

Ontruimingsbescherming

De wet geeft aan huurders van zgn. 230a-ruimtes (zoals kantoren en logistieke bedrijfsruimtes) het recht om ontruimingsbescherming te verzoeken aan de kantonrechter. De termijn daarvoor van twee maanden begint te lopen vanaf de datum waartegen de ontruiming is aangezegd. In dit geval had die ontruimingsaanzegging dus tegen 1 januari 2024 moeten worden gedaan (alleen opzeggen is niet voldoende). Tot en met eind februari 2024 hoeft Muurvast daarom niet te ontruimen. En indien zij een verzoekschrift door een advocaat laat indienen bij de kantonrechter vóór het verstrijken van de tweemaandstermijn, mag zij tijdens de procedure eveneens blijven zitten. Zo’n procedure bij de kantonrechter duurt al snel acht tot 12 maanden. Daarmee kan Muurvast max. een jaar ontruimingsbescherming krijgen, welke termijn vaak al is afgelopen als de kantonrechter zijn beschikking wijst. Maar daar stopt het risico niet: in totaal kan een huurder maar liefst drie keer een jaar ontruimingsbescherming krijgen, steeds met een aparte gerechtelijke procedure. Nu is het vrij zeldzaam dat een huurder in totaal drie jaar ontruimingsbescherming krijgt. Het blijft een belangenafweging van de kantonrechter.

Ontbinding en schadevergoeding

Maar ook als de kantonrechter de ontruimingsbescherming uiteindelijk afwijst, zijn de gevolgen al ingetreden: u bent uw nieuwe huurder Gouden Bergen kwijt. Die heeft haar huurovereenkomst met u ontbonden en zit inmiddels in het kantoorpand aan de overkant, maar heeft u wel aansprakelijk gesteld voor de hogere huur daar en al haar verhuiskosten. Omdat uw pand niet tijdig beschikbaar was, heeft zij namelijk voor veel geld een tijdelijk kantoor moeten huren en ook twee keer moeten verhuizen. En ook de aannemer en schilder die in januari voor u aan de slag zouden gaan, wensen betaling vanwege de aan hen gegunde opdracht.

Kort geding als oplossing?

Met een kort geding zou kunnen worden geprobeerd om Muurvast alsnog uit het pand te krijgen. Spoedeisend belang is er immers wel: de belangen van de nieuwe huurder zullen daar al snel voldoende voor zijn. Voorzieningenrechters zijn echter zeer terughoudend met het toewijzen van ontruiming, als een huurder nog ontruimingsbescherming kan inroepen. Dat is nu eenmaal een wettelijk recht, waarvan niet contractueel kan worden afgeweken.

Hoogte gebruiksvergoeding  

Voorkomen is dan ook beter dan genezen (zeker in dit geval). Als smeermiddel richting een oplossing zou de hoogte van de door de weigerachtige huurder te betalen gebruiksvergoeding kunnen worden gebruikt, die door een rechter kan worden vastgesteld. Dat dient op grond van de wet namelijk een redelijke huursom te zijn, die moet overeenkomen met het huurpeil ter plaatse. In situaties waar de huurprijs in de nabije omgeving fors is gestegen ten opzichte van de huurprijs onder de huurovereenkomst, kan dat er soms alsnog voor zorgen dat de huurder vrijwillig vertrekt. Het huurrecht kent diverse valkuilen, waar sommige (vastgoed)adviseurs en niet in het huurrecht gespecialiseerde juristen zich niet van bewust zijn. De ontruimingsbescherming is daar een voorbeeld van.

Tijdige voorbereiding om gewenste resultaat te bereiken

Om de overgang naar een nieuwe huurder voorspoedig te laten verlopen, is een goede en tijdige (juridische) voorbereiding vereist. Dat begint soms al bij het opstellen van de huurovereenkomst of een tussentijdse verlenging met de oude huurder, maar ook bij het uitonderhandelen van de huurovereenkomst met de nieuwe huurder. In al deze fases kijken onze huurrechtspecialisten graag mee. Dan begint 2024 daadwerkelijk voorspoedig!