Huurders en verhuurders van winkel- en horecaruimtes opgelet! Welke gevolgen heeft de Omgevingswet voor uw huurovereenkomst?

De Omgevingswetclausule

In ROZ 2022 is opgenomen dat bepalingen en begrippen uit de huurovereenkomst en de algemene bepalingen, voor zover deze niet aansluiten of overeenstemmen met de Omgevingswet, worden uitgelegd op een wijze die zoveel mogelijk overeenkomt met de betekenis die die bepalingen of begrippen hadden vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet. Daarbij is expliciet opgenomen dat in plaats van de in de huurovereenkomst en algemene bepalingen genoemde Bouwbesluit 2012, Activiteitenbesluit milieubeheer en Besluit energieprestatie gebouwen, de daarvoor in de plaats komende wet- en regelgeving geldt. Met deze bepalingen is gepoogd om (daarmee strijdige onderdelen van) de huurovereenkomst en de algemene bepalingen te harmoniseren met de Omgevingswet, maar dan reeds voorafgaand aan de inwerkingtreding daarvan.

De Omgevingswet is op 1 januari 2024 in werking getreden samen met vier algemene maatregelen van bestuur: het Omgevingsbesluit, het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal), het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl).         

Wat is wat geworden?

Daarmee is echter nog niet volledig duidelijk welke regels daarvoor in de plaats zijn gekomen. Er zijn per 1 januari 2024 namelijk niet alleen regels omgezet, maar ook gewijzigd of geschrapt. Daarbij kan het voorkomen dat regels die voorheen golden vanuit nationaal niveau, sinds de komst van de Omgevingswet (gewijzigd) gelden of kunnen gelden op grond van het gemeentelijk omgevingsplan.

Voorbeeld: de energiebesparingsplicht

Een eerste voorbeeld hiervan is de energiebesparingsplicht, die voorheen voor alle inrichtingen met een jaarlijks energieverbruik van meer dan 50.000 Kwh aan (niet volledig hernieuwbare en zelf opgewekte) elektriciteit of 25.000 m³ aan aardgas gold op grond van het Activiteitenbesluit milieubeheer. Voor deze energiebesparingsplicht is in ROZ 2022 ook een specifieke duurzaamheidsbepaling opgenomen.

Onder de Omgevingswet is de energiebesparingsplicht op drie plaatsen terug te vinden. In de eerste plaats is het begrip ‘inrichting’ vervangen voor het ruimere begrip ‘milieubelastende activiteit’. Voor in het Besluit activiteiten leefomgeving ‘aangewezen’ milieubelastende activiteiten (dit zijn voornamelijk de zwaardere milieubelastende activiteiten) geldt dezelfde energiebesparingsplicht als voorheen, indien de energiebesparingsplicht bij de aanwijzing in het Besluit activiteiten leefomgeving  van toepassing is verklaard. Ten tweede heeft de gemeente, voor zover géén sprake is van een aangewezen milieubelastende activiteit in het Besluit activiteiten leefomgeving, de mogelijkheid om in het omgevingsplan een energiebesparingsplicht in te stellen voor andere milieubelastende activiteiten, die tevens strenger of minder streng kan zijn dan op grond van het Besluit activiteiten leefomgeving. Ook heeft de gemeente op grond van het Besluit activiteiten leefomgeving de mogelijkheid om met maatwerkregels de energiebesparingsplicht daarin op lokaal niveau aan te scherpen. Tot slot geldt op grond van het Besluit bouwwerken leefomgeving een energiebesparingsplicht voor ‘gebouwgebonden’ maatregelen, zoals het aanbrengen van zonnepanelen of isolatiemaatregelen.

Voorbeeld: het energielabel

Een ander voorbeeld is de verplichting tot het verstrekken van een energielabel bij aanvang van de huurovereenkomst. Deze bepaling uit het Bouwbesluit 2012 is ongewijzigd opgenomen in het Besluit bouwwerken leefomgeving, waardoor weinig moeilijkheden optreden. Een punt van aandacht blijft echter wel dat uit de algemene bepalingen bij ROZ 2022 de verplichting volgt om het energielabel te verstrekken op de ingangsdatum van de overeenkomst, terwijl het Besluit bouwwerken leefomgeving lijkt te spreken over het moment van aangaan van de overeenkomst. Deze twee momenten kunnen ver uiteen liggen en hoewel het risico op handhaving niet groot is te achten, is het zuiverder als verhuurder het energielabel op het moment van aangaan van de overeenkomst al aan de huurder verstrekt, zoals wij eerder ook al adviseerden. Het energielabel wordt steeds belangrijker, helemaal nu winkelpanden hoogstwaarschijnlijk in 2025 verplicht moeten beschikken over energielabel C of D.

Voorbeeld: vergunningplicht voor een milieubelastende activiteit in het omgevingsplan

Onder de Omgevingswet wordt het uitgangspunt ‘decentraal, tenzij’ gehanteerd. Dit betekent dat regels over de fysieke leefomgeving als uitgangspunt op gemeentelijk niveau dienen te worden vastgesteld, tenzij deze bevoegdheid is beperkt. In het gemeentelijk omgevingsplan dienen regels over de fysieke leefomgeving te worden opgenomen. Dit betreft ook regels over milieubelastende activiteiten, voor zover deze nog niet op nationaal of provinciaal niveau (uitputtend) zijn geregeld. Dit is een breuk met de inmiddels vervallen Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, Wet milieubeheer en het Activiteitenbesluit milieubeheer. In het omgevingsplan kan dan ook een vergunningplicht worden opgenomen voor door de gemeente aan te wijzen milieubelastende activiteiten, zoals de exploitatie van een horecabedrijf. Momenteel is een dergelijke vergunningplicht ons niet bekend, maar niet valt uit te sluiten dat deze in toekomstige omgevingsplannen wordt opgenomen. Het gevolg daarvan is dat vergunningplichten per gemeente kunnen verschillen. Dit is relevant voor de verdeling van verplichtingen over verhuurder en huurder ten aanzien van de noodzakelijke vergunningen, toestemmingen en ontheffingen (zie artikel 4 van de algemene bepalingen bij ROZ 2022).

ROZ-model winkelruimte 2012

In het oudere ROZ-model uit 2012 zijn geen specifieke bepalingen over duurzaamheid of de energiebesparingsplicht opgenomen (en in de eerdere modellen, zoals uit 2008 en 2003, evenmin). De overgang van de regels over het energielabel naar het Besluit bouwwerken leefomgeving is verder ook niet relevant, nu (als het goed is) bij recentere lopende huurovereenkomsten het energielabel reeds aan de huurder is verstrekt. Daarbij zijn de bepalingen in het Besluit bouwwerken leefomgeving over het energielabel nagenoeg gelijk aan het oude Besluit energieprestatie gebouwen. Het is echter wél raadzaam dat verhuurder en huurder samen aanvullende afspraken maken over (mogelijke) verduurzamingsverplichtingen, helemaal sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet. Zo kunnen op gemeentelijk niveau strengere duurzaamheidseisen aan de bedrijfsvoering van de huurder worden gesteld dan eerder het geval was. Ook valt niet uit te sluiten dat op termijn, zoals momenteel al het geval is voor kantoorruimte, een minimale energielabelverplichting gaat gelden. Het lijkt daarom onvermijdelijk dat meer huurders en verhuurders geconfronteerd zullen worden met duurzaamheidsvraagstukken. Het is dan ook van groot belang dat verhuurders en huurders tijdig met elkaar in overleg treden en passende afspraken hierover maken, waar ook juridisch goed over is nagedacht.

Toekomstgerichte huurovereenkomsten onder de Omgevingswet

De inwerkingtreding van de Omgevingswet heeft ook gevolgen voor huurders en verhuurders van bedrijfsruimte. In ROZ 2022 is geprobeerd om met een korte overgangsbepaling, vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Omgevingswet, de daarmee strijdige bepalingen en begrippen te harmoniseren met de Omgevingswet. Het is echter de vraag in hoeverre dit mogelijk is. Onduidelijk is of in de toekomst bij een op gemeentelijk niveau geldende veel strengere energiebesparingsplicht teruggevallen kan worden op de bepalingen uit de huurovereenkomst die zien op de minder strenge energiebesparingsplicht uit het Activiteitenbesluit milieubeheer. Ook zijn anderszins aangescherpte of aanvullende duurzaamheidseisen in de nabije toekomst niet uitgesloten. Het is voor alle verhuurders en huurders van bedrijfsruimte daarom raadzaam om duidelijke toekomstgerichte afspraken hierover te maken, waarbij de systematiek van de Omgevingswet in acht wordt genomen. Het is dan ook te hopen dat de ROZ op korte termijn met relatief eenvoudige wijzigingen geactualiseerde modelovereenkomsten publiceert.

Indien u op het punt staat om een bedrijfsruimte te verhuren of huren of deze reeds huurt of verhuurt, is goed juridisch advies over dit onderwerp dan ook noodzakelijk. Voor meer informatie of advies hierover kunt u vrijblijvend contact opnemen met Anton van den Heuvel (06-51189793 of a.vandenheuvel@ploum.nl). Samen met onze kantoorgenoten van Bestuursrecht adviseren onze huurrechtspecialisten daar graag over.