Politieke voorkeur voor “brownfields” bij de ontwikkeling van logistiek vastgoed

De afgelopen jaren is de vraag naar grote logistieke locaties gestegen, mede onder invloed van de coronacrisis.[1] Tegelijkertijd nam de maatschappelijke weerstand tegen de “verdozing” van het landschap door een toename van logistieke centra toe.[2] Dit heeft geleid tot meer sturing vanuit het Rijk en lokale overheden bij het bepalen van locaties voor nieuwe centra. De Tweede Kamer meent echter dat (nog) meer regie op de bouw van grote distributiecentra gewenst is. Momenteel wordt met provincies onderzocht hoe het Rijk meer regie kan gaan voeren.[3]

Een belangrijke keuze waarop wordt gestuurd, is de afweging tussen zogeheten “brownfield” en “greenfield” locaties. Brownfield locaties zijn locaties die eerder in gebruik zijn geweest voor stedelijke doeleinden. Veelal betreft het verouderde bedrijventerreinen of locaties met voormalige industriefuncties. Deze locaties kunnen worden hergebruikt voor een logistieke functie. Nadelen die worden ondervonden zijn de beperkte ruimte voor XXL-centra die deze brownfields bevatten en eventuele aanvullende kosten voor de sloop van bestaande gebouwen en sanering van gronden.[4] Ontwikkelaars geven daardoor veelal de voorkeur aan “greenfield” locaties. Dit zijn onbebouwde weilanden buiten de stad.

In deze blogreeks bespreken wij de publiekrechtelijke regelgeving waartegen een ontwikkelaar aan kan lopen bij de oprichting en exploitatie van een logistiek centrum. Deze blog geeft een overzicht van de mogelijkheden die het Rijk, provincies en gemeenten hebben om te sturen op de ontwikkeling van logistiek vastgoed op brownfield of greenfield locaties. Zowel door het Rijk als door lokale overheden zijn daarvoor (de eerste) regels opgesteld. Daaruit volgt dat er een politieke voorkeur bestaat voor de realisatie van logistiek vastgoed op brownfield-locaties.

De Nationale Omgevingsvisie

Op 11 september 2020 heeft het Rijk de Nationale Omgevingsvisie (“NOVI”) vastgesteld.[5] De NOVI is ontwikkeld in samenwerking met lagere overheden, maatschappelijke instellingen en burgers en bevat een langetermijnperspectief voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving in Nederland tot 2050. De NOVI zal na de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2023 blijven gelden als de Nationale Omgevingsvisie in de zin van die wet.

In de NOVI wordt richting gegeven aan verschillende belangrijke opgaven ten aanzien van de leefomgeving. Eén van deze opgaven betreft het duurzaam en circulair maken van de economie en energievoorziening en het versterken van de kwaliteit van onze leefomgeving. Onderdeel daarvan is de inzet op de actieve clustering van (grootschalige) logistieke functies op logistieke knooppunten langs (inter)nationale corridors. Daarmee wordt beoogd de invloed van locaties op het landschap en mobiliteit te beperken. Het Rijk zet aldus in op de concentratie van logistieke functies en bedrijvigheid. Op regionaal niveau zal concentratie plaatsvinden gericht op de ruimtevraag van lokale partijen, waarover nadere afspraken zullen worden gemaakt. De volgende aanpak wordt gehanteerd bij de vestiging van nieuwe logistieke centra:

• Bij de vestiging van een logistiek centrum zal in de eerste plaats sprake moeten zijn van een aantoonbare behoefte. Provincies stellen de behoefte aan bedrijventerreinen vast;
• Bij een aangetoonde behoefte zal vestiging moeten plaatsvinden op bestaande, eventueel te herstructureren bedrijventerreinen;
• Is dit niet haalbaar dan moet – afhankelijk van afmeting – vestiging plaatsvinden uitsluitend op een (beperkt) aantal vooraf aangewezen nationale en bovenregionale clusters.

Kortom, vanuit het Rijk bestaat een grote voorkeur voor de inpassing van logistieke centra op brownfield locaties, voor zover daar een aantoonbare behoefte bestaat. De NOVI bevat tevens een opdracht aan provincies om deze behoefte aan te tonen en aan te sturen op de oprichting van logistieke centra op brownfield locaties.

Invulling provincies

Door verschillende provincies is inmiddels beleid ontwikkeld waarin de aansturing op brownfield locaties – voor zover daaraan behoefte bestaat – is opgenomen. Zo heeft de provincie Noord-Brabant een selectieve aanpak ontwikkeld voor XXL-logistiek.[6] De Provincie maakt jaarlijks regionale afspraken met gemeenten om te sturen op de locatiebepaling van grote logistieke centra op basis van prognoses over de vraag naar ruimte. Clustering van de logistieke bedrijven heeft de voorkeur. Het concreet toekennen van een locatie voor een logistiek centrum gebeurt vervolgens zoveel mogelijk vraaggericht. Op het moment dat een bedrijf een concreet plan aandraagt wordt dit plan afgestemd met regiogemeenten en de Provincie. Vervolgens kan de gemeente een ruimtelijke procedure starten om de ontwikkeling te realiseren. De provincie Noord-Brabant doet tevens onderzoek naar brownfield locaties en heeft reeds een beperkt aantal greenfield locaties aangewezen voor grote logistieke centra.

Invulling gemeenten

Gemeenten kunnen eveneens – in afstemming met het Rijk, de provincie en de regio- sturen op de locatiebepaling van logistieke locaties, door daarvoor (on)mogelijkheden op te nemen in lokaal beleid (structuurvisie) en het bestemmingsplan. Na de inwerkingtreding van de Omgevingswet kunnen gemeenten dit beleid opnemen in de Omgevingsvisie en de daadwerkelijke bestemmingen in het omgevingsplan.

De uiteindelijke sturing die plaatsvindt vanuit het Rijk, provincies of gemeente bij de keuze voor brownfield of greenfield locaties is sterk locatie-gebonden. Als u vragen heeft over de mogelijkheden en belemmeringen voor de ontwikkeling van logistiek vastgoed op een bepaalde locatie, neem dan gerust contact met ons op.

Meer over logistiek vastgoed?

• Behoeftespecificatie en ontwerp bij de nieuwbouw van logistiek vastgoed
• Het gebruik van triple net huurovereenkomsten voor logistiek vastgoed en bij sale and leaseback-transacties