Het opleverdossier onder de Wkb: hoe zit het ook alweer?

Het onderscheid tussen het dossier bevoegd gezag en het opleverdossier

Voor zover er in de Eerste Kamer (nog) verwarring bestaat over het onderscheid tussen het opleverdossier en dossier bevoegd gezag, legt de Minister op p.5 en p.8 van zijn brief het onderscheid uit (hieronder weergegeven).

De initiatiefnemer van het bouwproject moet zorgdragen voor het dossier bevoegd gezag dat aan de gemeente zal worden verstrekt bij de gereedmelding van een bouwactiviteit (die bijvoorbeeld uit meerdere woningen kan bestaan). Bij die gereedmelding zit ook de verklaring van de kwaliteitsborger dat het gerechtvaardigd vertrouwen bestaat dat de bouwactiviteit voldoet aan het Besluit bouwwerken leefomgeving.

Het opleverdossier is iets anders. Het opleverdossier is van belang in de privaatrechtelijke overeenkomst tussen opdrachtgever en aannemer en schrijft voor dat de aannemer bij de oplevering van het bouwwerk een dossier overlegt aan de opdrachtgever met betrekking tot het tot stand gebrachte bouwwerk. Omdat de opdrachtgever en aannemer samen vastleggen wat de omvang van het project is, bepalen zij ook samen wanneer het project is afgerond en dus wanneer (en óf) het opleverdossier moet worden verstrekt. De kwaliteitsborger heeft geen bemoeienis met het opleverdossier.

Het opleverdossier is van regelend recht

Het opleverdossier is van regelend recht. Dit volgt uit de afdeling waarin artikel 7:757a BW is geplaatst, te weten afdeling 1 van titel 12, boek 7 BW. In deze afdeling is het, tenzij uitdrukkelijk aangegeven, voor partijen mogelijk om per overeenkomst van de wettelijke regeling af te wijken. Een opdrachtgever kan zodoende zelf bepalen welke informatie hij in het opleverdossier wil terugzien en dit afwegen tegen de kosten die het dossier met zich brengt (en waarschijnlijk als opslag bovenop de aanneemsom in rekening wordt gebracht). Dit betekent eveneens dat de aannemer de verplichting tot het verstrekken van een opleverdossier in de overeenkomst of algemene voorwaarden kan uitsluiten. Uit de tekst van het artikel 7:757a BW noch uit de Toelichting blijkt immers – in tegenstelling tot de andere wijzigingen in het BW als gevolg van de Wkb – dat afwijken uitdrukkelijk dient te gebeuren.

Het opleverdossier doet niet af aan de aansprakelijkheid van de aannemer voor (verborgen) gebreken

Van belang is dat het al dan niet beschikbaar zijn van een opleverdossier niet afdoet aan de mogelijkheid van de opdrachtgever om de aannemer aansprakelijk te stellen voor (verborgen) gebreken, aldus de Minister. De Wkb voert eveneens een aanscherping van de aansprakelijkheidsregels door, als gevolg waarvan het aan de aannemer is te bewijzen dat het gebrek niet aan hem is toe te rekenen.

Overgangsrecht

De inwerkingtreding van de Wkb staat gepland op 1 januari 2024. De Wkb zal gefaseerd in werking treden, waardoor vanaf 1 januari 2024 de Wkb enkel geldt voor bouwwerken die vallen onder gevolgklasse 1.

De vijf veranderingen in het burgerlijk wetboek, waaronder het opleverdossier, zijn echter niet beperkt tot de bouwwerken in gevolgklasse 1, maar kennen bijzonder overgangsrecht. Voor art. 7:757a BW geldt dat géén verplichting tot het overleggen van een opleverdossier bestaat voor aannemingsovereenkomsten die zijn gesloten vóór de inwerkingtreding van het artikel. Het verstrekken van een opleverdossier geldt dus alleen voor aannemingsovereenkomsten die ná de inwerkingtreding van de Wkb zijn gesloten.

Wilt u meer weten over het opleverdossier of de Wkb, neem gerust contact op met Jacob Henriquez, partner Bouwrecht (j.henriquez@ploum.nl / 06 1210 1368).

Op 5 oktober 2023 zal door Jacob Henriquez en Simone Overbeeke de cursus ‘Actualiteiten Bouwrecht’ worden verzorgd, waarbij zij in zullen gaan op de wijzigingen in boek 7 titel 12 BW als gevolg van de inwerkingtreding van de Wkb. Voor meer informatie verwijzen wij u naar de volgende link: Ploum Academy Actualiteiten Bouwrecht