Wet betaalbare huur aangenomen door de Tweede Kamer – Ingrijpende gevolgen voor huurders en verhuurders!

Juridisch Nieuws

29 apr '24

Auteur(s): Tim Vlug, Anton van den Heuvel en Alain de Jonge

Op 25 april 2024 is de Wet betaalbare huur aangenomen door de Tweede Kamer, waarbij ook verschillende amendementen zijn aangenomen die het wetsvoorstel wijzigen. Eerder schreven wij al over de forse kritiek van de Afdeling advisering van de Raad van State op het wetsvoorstel. Wat zijn de belangrijke wijzigingen van de Wet betaalbare huur en wat zijn de gevolgen van de aangenomen amendementen?

Wet betaalbare huur: wat verandert er?

De Wet betaalbare huur brengt, kort samengevat, onder meer de volgende wijzigingen in het huidige huurrecht voor woonruimte mee:

Er wordt een categorie woonruimte geïntroduceerd die tussen de huidige gereguleerde en geliberaliseerde woonruimte valt: de middeldure woonruimte. Dit is de zelfstandige woonruimte die op grond van de puntentoekenning uit het woonwaarderingsstelsel (WWS) overeenkomt met een maximaal toegestane huurprijs tussen € 879,66 (de liberalisatiegrens per 1 januari 2024) en € 1165,81 per maand (de maximale huurprijsgrens voor 186 punten per 1 juli 2024) óf als een aanvangshuurprijs is overeengekomen die ligt tussen deze bedragen. Voor deze nieuwe categorie woonruimte gelden in beginsel dezelfde huurprijsregels als voor de huidige gereguleerde woonruimte, behoudens enkele uitzonderingen;
Huurders van de huidige geliberaliseerde woonruimte krijgen ruimere mogelijkheden om hun huurprijs door de huurcommissie te laten toetsen. Zij hoeven niet langer binnen zes maanden na het ingaan van de huurovereenkomst hiertoe een verzoek in te dienen;
Het WWS wordt herzien, waardoor onder meer minpunten worden toegekend voor lage energielabels en de WOZ-cap wordt geactualiseerd;
De verhuurder wordt verplicht om de huurder te informeren over de puntentoekenning van de gehuurde woonruimte;
De puntentoekenning uit het WWS wordt voor álle zelfstandige woningen met een puntentoekenning van minder dan 187 dwingend op grond van de Wet goed verhuurderschap en daardoor bestuursrechtelijk handhaafbaar. Bij een te hoge huurprijs kan de gemeente bij een eerste overtreding een bestuurlijke boete van maximaal € 23.750 opleggen aan de verhuurder;
Het maximale jaarlijkse huurverhogingspercentage wordt bestuursrechtelijk handhaafbaar voor álle huurwoningen. Bij een huurverhoging die boven het voor de woning geldende percentage ligt, kan de gemeente bij een eerste overtreding een bestuurlijke boete van maximaal € 23.750 opleggen aan de verhuurder.

Aangenomen amendementen: wat verandert er nog meer?

Door de Tweede Kamer zijn hierop nog de volgende amendementen aangenomen:

De toetsingsmogelijkheid van de servicekosten door de Huurcommissie wordt uitgebreid naar álle huurders van woonruimte, dus ook huurders van geliberaliseerde woonruimte, terwijl dit momenteel alleen nog het geval is voor woonruimte in de gereguleerde sector;
Verhuurders die herhaaldelijk in het ongelijk zijn gesteld zijn in nieuwe procedures bij de Huurcommissie zijn hogere leges verschuldigd van opvolgend € 700,-, € 1.400,- en daarna de daadwerkelijke kosten van de Huurcommissie voor de procedure;
De huurprijsopslag voor Rijksmonumenten in het WWS wordt verhoogd van 30% naar 35%;
De verhoogde nieuwbouwopslag van 10% op de maximale huurprijs in het WWS wordt beperkt tot een looptijd van twintig jaar;
De toepassing van de nieuwbouwopslag van 10% wordt doorgetrokken tot álle nieuwbouwwoningen die worden gebouwd vóór 1 januari 2028, terwijl dit moment eerder op 1 januari 2026 was gelegen;
Wettelijk wordt verankerd dat slechte energielabels leiden tot forse minpunten van de woning. Voor energielabel E betreft het een puntenvermindering van 4, voor energielabel F van 9 en voor energielabel G van 15;
Als huurder en verhuurder overeenstemming bereiken over verduurzamingsmaatregelen en een daarbij passende huurprijsverhoging, waardoor de woning boven de 186 punten uitkomt, leidt dit er niet toe dat de huurbescherming van de huurder wordt weggenomen.

Wat volgt nog?

Belangrijk is dat voor veel van deze wijzigingen zogenaamd eerbiedigend overgangsrecht is opgenomen. Dat betekent dat deze wijzigingen lopende huurovereenkomsten niet direct treffen. Echter, als de verhuurde woning voor een huurprijs is verhuurd die boven de huidige liberalisatiegrens ligt, terwijl de woning op basis van de puntentelling in het huidige gereguleerde segment valt, worden veel van de nieuwe regels na één jaar alsnog van toepassing op de lopende huurovereenkomst.

De Wet betaalbare huur in de door de Tweede Kamer aangenomen vorm vergt ook nog de goedkeuring van de Eerste Kamer, voordat deze kracht van wet kan krijgen. De Eerste Kamer heeft niet de mogelijkheid om het aangenomen wetsvoorstel nog verder te wijzigen. Zij kan het wetsvoorstel slechts aannemen of verwerpen.

Heeft u vragen over wat de Wet betaalbare huur voor u als verhuurder zal betekenen? Neem dan vrijblijvend contact op met Alain de Jonge (06-20010584/a.dejonge@ploum.nl) of Anton van den Heuvel (06-51189793/a.vandenheuvel@ploum.nl).

Contact