Praktische leidraad voor verhuurders om te voldoen aan de Wet goed verhuurderschap

Regels voor álle verhuurders van woonruimte

Voor álle verhuurders van woonruimte gelden de (basis)regels van goed verhuurderschap. Deze regels zien samengevat op:

• Het tegengaan van woondiscriminatie;
• Het tegengaan van intimidatie jegens de huurder;
• Het maximeren van de waarborgsom;
• Een schriftelijkheidsvereiste van de huurovereenkomst;
• Een informatieverplichting van de verhuurder jegens de huurder over zijn rechten en plichten;
• Het reguleren van de in rekening te brengen servicekosten;
• Het verbod van dubbele bemiddelingskosten voor de verhuurmakelaar;
• Bijkomende regels over de taal en inhoud van de huurovereenkomst voor verhuurders aan arbeidsmigranten.

Aanvullende regels binnen vergunningplichtige gebieden

Daarnaast kunnen gemeenten in een verhuurverordening een vergunningplicht opstellen voor de verhuur van zelfstandige woningen. Den Haag, Rotterdam en Leiden hebben een dergelijke verhuurverordening al gedeeltelijk ingesteld. Aan de verhuurvergunning kunnen regels worden verbonden, die náást de hierboven genoemde regels gelden. Deze aanvullende regels kunnen zien op (i) de wijze waarop de verhuurder aan de Wgv voldoet, (ii) de maximale huurprijs en huurprijsverhoging van woningen met een puntenaantal van een sociale huurwoning en (iii) het (laten) opstellen en uitvoeren van een onderhoudsplan van de verhuurde woning.

Hoe kunt u hieraan voldoen? Een praktische leidraad

Algemene verplichtingen

• De verhuurder moet schriftelijk een werkwijze opstellen gericht op het voorkomen van woondiscriminatie. Daarin kan de gehanteerde selectieprocedure worden opgenomen, waarbij een onderscheid kan worden gemaakt tussen openbaar aangeboden huurwoningen en niet-openbaar aangeboden huurwoningen. Bij niet-openbaar aangeboden huurwoningen geldt namelijk niet het vereiste van een transparante selectieprocedure met objectieve en kenbare selectiecriteria. Woondiscriminatie moet echter in álle gevallen worden tegengegaan. De verhuurder kan zijn werkwijze publiceren op de eigen website.
• De verhuurder moet (óók voor oudere overeenkomsten, nu niet in overgangsrecht is voorzien) het gedeelte van de waarborgsom dat het bedrag van tweemaal de kale huurprijs overstijgt, aan de huurder terugstorten. Dit bedrag kan eenvoudig worden verrekend bij de eerstvolgende betalingsverplichting. Daarnaast moet de verhuurder (ook voor oudere huurovereenkomsten) zich ervan bewust zijn dat de waarborgsom in beginsel binnen 14 dagen na het einde van de huurovereenkomst dient te worden teruggestort.
• Over de informatieverplichting van de verhuurder nog het volgende. Als de modelovereenkomst van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) als uitgangspunt is genomen, kan de vernieuwde handleiding die de ROZ hierover heeft opgesteld worden gebruikt. Deze handleiding voldoet aan de meeste informatieverplichtingen. Daarnaast dient de verhuurder nog twee andere zaken toe te voegen. Dit betreft een verwijzing naar het gemeentelijk meldpunt voor verhuurderoverlast, dat sinds 1 januari 2024 verplicht is, en naar de informatie uit artikel 1 van de Regeling goed verhuurderschap. Voor de goede orde: al deze informatie moet sinds 1 juli 2023 (met uitzondering van informatie over het gemeentelijk meldpunt) bij iedere nieuwe huurovereenkomst van woonruimte worden verstrekt. Per 1 juli 2024 moet de verhuurder al deze informatie óók verstrekken aan alle huurders die vóór 1 juli 2023 een huurovereenkomst zijn aangegaan.
• Verder is het de verhuurder niet toegestaan om servicekosten in strijd met de wet in rekening te brengen. Als leidraad kan het Beleidsboek Servicekosten van de Huurcommissie worden gehanteerd, waarin uitgebreid uiteengezet is welke servicekosten wél en niet in rekening gebracht mogen worden. De servicekosten die (mede) op basis daarvan niet langer in rekening gebracht kunnen worden, kunnen middels een aanvullende overeenkomst tussen de verhuurder en de huurder worden uitgesloten.

Aanvullende verplichtingen op grond van de verhuurvergunning

• De verhuurder moet inzichtelijk maken hoe wordt voldaan aan de regels van goed verhuurderschap. Hiertoe kan de verhuurder een factsheet opstellen, waarin per regel wordt aangegeven of die van toepassing is, en zo ja, hoe daaraan wordt voldaan. Vervolgens kan deze factsheet op de website van de verhuurder worden gepubliceerd en moet deze in ieder geval gestuurd worden naar de huurder. Daarnaast dient deze ook aan de gemeente te worden gestuurd.
• Voor zelfstandige huurwoningen met een maximaal redelijke huurprijs, op basis van de puntentelling, tot maximaal € 879,66 (per 1 januari 2024), geldt dat géén huurprijs mag worden overeengekomen dat hoger ligt dan toegestaan op basis van de puntentoekenning. Voor deze woningen geldt verder dat de overeengekomen huurverhogingsafspraak niet in strijd mag zijn met het wettelijke maximum. Deze aanpassing is mogelijk middels een aanvullende overeenkomst tussen de verhuurder en de huurder, waarin een lagere huurprijs en huurprijsverhoging wordt overeengekomen. Vervolgens dient deze allonge aan de gemeente gestuurd te worden.
• Voor de woning moet de verhuurder ook een onderhoudsplan opstellen en uitvoeren die aan de eisen van de Wgv moet voldoen. Een eventueel meerjarenonderhoudsplan (MJOP) van een vereniging van eigenaren voldoet aan deze eisen en kan hiervoor gebruikt worden. Het onderhoudsplan moet vervolgens ook naar de gemeente worden gestuurd binnen de daarvoor gestelde termijn.

Aan de slag met de Wet goed verhuurderschap!

De Wgv heeft zeer ingrijpende gevolgen voor álle verhuurders van woonruimte, al helemaal nu voor een eerste overtreding van de hiervoor genoemde regels een bestuurlijke boete van maximaal € 25.750 kan worden opgelegd. Goed juridisch advies is dan ook noodzakelijk om er zeker van te zijn dat u voldoet aan de Wgv. Wij kunnen u als verhuurder bijstaan bij het voldoen aan uw verplichtingen op grond van de Wgv. Neem voor de mogelijkheden in uw situatie vrijblijvend contact op met Alain de Jonge (via 06-20010584/ a.dejonge@ploum.nl) of Anton van den Heuvel
(via 06-51189793/ a.vandenheuvel@ploum.nl).