De Wet goed verhuurderschap per 1 juli 2023: wat gaat er veranderen?

Algemene normen voor verhuurders en verhuurbemiddelaars

De wet zet meerdere basisnormen uiteen waaraan alle verhuurders van woonruimte, verhuurders van verblijfsruimte van arbeidsmigranten en verhuurbemiddelaars in ieder geval moeten voldoen:

1. Er komt een verplichting om discriminatie te voorkomen en tegen te gaan. Om dit te bewerkstelligen moet door de verhuurder en verhuurbemiddelaar een transparante selectieprocedure gehanteerd worden bij de keuze van de huurder. Daarbij moet gebruik worden gemaakt van voor de kandidaat-huurder kenbare en objectieve selectiecriteria. Hieraan is in ieder geval voldaan als de verhuurder een bepaald woonruimteverdeelsysteem hanteert dat is gericht op volgorde van aanmelding of een bepaalde inschrijfduur. Ook moet de keuze voor een afwijzing van kandidaat-huurders worden gemotiveerd. Verder moet een werkwijze gehanteerd worden waarbij woondiscriminatie wordt tegengegaan. Hiervoor moet een doeltreffende werkwijze worden gehanteerd die schriftelijk vastgelegd en door eenieder te raadplegen moet zijn.
2. Iedere vorm van intimidatie richting de huurder wordt verboden. Intimidatie is als zodanig al strafrechtelijk te handhaven, maar deze norm geeft het bevoegde gezag ook de mogelijkheid om bestuursrechtelijk tegen de verhuurder op te treden.
3. Het wordt verboden om aan de huurder een waarborgsom in rekening te brengen die hoger is dan tweemaal de kale maandelijkse huurprijs. Daarbij wordt het wettelijk verplicht om de waarborgsom binnen 14 dagen na het einde van de huurovereenkomst aan de huurder terug te betalen, tenzij sprake is van schade aan het gehuurde of een betalingsachterstand. In die gevallen moet de waarborgsom binnen 30 dagen worden terugbetaald met verrekening van de openstaande bedragen.
4. Het wordt wettelijk verplicht om de huurovereenkomst schriftelijk vast te leggen. Het niet schriftelijk vastleggen heeft echter geen gevolg voor de geldigheid van de huurovereenkomst, omdat de huurder hierdoor minder bescherming zou toekomen. Deze verplichting geldt alleen voor huurovereenkomsten die ná 1 juli 2023 worden aangegaan.
5. Er komt een verplichting om de huurder van bepaalde informatie op de hoogte te stellen. Het gaat hier onder meer om de rechten en verplichtingen die de huurder heeft (voor zover deze niet uit de huurovereenkomst volgen), de hoogte van de waarborgsom en de restitutietermijn, de contactgegevens van een gemeentelijk meldpunt waar de huurder terecht kan met klachten over de verhuurder en de betalingsverplichting en specificatie van de servicekosten. Voor huurovereenkomsten die vóór 1 juli 2023 zijn gesloten geldt dat aan deze informatieverplichting per 1 juli 2024 moet zijn voldaan.
6. Het wordt verboden om aan de huurder servicekosten in rekening te brengen op een andere wijze dan de wet voorschrijft.
7. Specifiek voor de verhuurbemiddelaar komt het uitdrukkelijke verbod om bemiddelingskosten aan zowel de verhuurder als de huurder in rekening te brengen.
8. Specifiek voor de verhuurder van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten geldt nog dat de arbeidsovereenkomst los van de huurovereenkomst moet zijn opgesteld. Daarbij moet de verhuurder de huurovereenkomst en de hiervoor onder punt 5 genoemde informatie verstrekken in een taal zijn waaraan de arbeidsmigrant de voorkeur geeft, tenzij een andere taal kan worden gebruikt waarin hij helder kan communiceren.

Vergunningplicht

Op grond van de Wet goed verhuurderschap kunnen gemeenteraden een verhuurverordening opstellen waarin strengere vereisten aan verhuurders worden gesteld. In de verhuurverordening kan een vergunningplicht worden opgenomen voor verhuurders voor het verhuren van een woon- of verblijfsruimte. De vergunningplicht is alleen mogelijk voor woonruimte indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het behoud van de leefbaarheid in specifieke, in de verordening aangewezen, gebieden. Aan de vergunning kunnen ook voorwaarden worden verbonden, zoals een rapportageverplichting van de verhuurder over de naleving van de basisnormen en de maximale toegestane huurprijs en huurprijsverhoging (voor zelfstandige woonruimte).  Aan de vergunning voor de verhuur van verblijfsruimte kunnen andere voorwaarden worden verbonden, zoals het aantal toegestane personen per kamer en de aanwezigheid van bepaalde hygiënevoorzieningen. Verschillende gemeenten hebben al een verhuurverordening opgesteld of zijn hier momenteel mee bezig, zoals de gemeenten Rotterdam, Den Haag en Leiden. Voor verhuurders die vóór 1 juli 2023 al een woon- of verblijfruimte verhuren, geldt de eventuele vergunningplicht pas zes maanden na de inwerkingtreding ervan.

Handhaving

Het college van burgemeesters en wethouders (B&W) heeft op grond van de Wet goed verhuurderschap veel bevoegdheden gekregen om handhavend op te treden. Elke gemeente krijgt een meldpunt waar huurders terecht kunnen met klachten over ongewenst verhuurdergedrag. Voor het handelen in strijd met de basisnormen kan een bestuurlijke boete worden opgelegd van maximaal € 22.500. Indien binnen vier jaar deze normen nogmaals worden overtreden kan de bestuurlijke boete oplopen tot € 90.000. Bij een derde overtreding binnen drie jaar kan de verhuurder worden verplicht om de woning aan het college van B&W in beheer te geven. Gedurende de inbeheername kan de verhuurder geen beheerhandelingen ten opzichte van het gehuurde meer verrichten. Ook wordt een nieuwe huurprijs vastgesteld die in overeenstemming is met de wettelijke huurprijsregels en het economisch verkeer. Indien er naar het oordeel van het college van B&W noodzakelijke voorzieningen en aanpassingen moeten worden verricht, komen de kosten daarvan voor de verhuurder. Ook moet de verhuurder gedurende de inbeheername een beheervergoeding betalen. De inbeheername wordt pas beëindigd indien de verhuurder met een plan aannemelijk heeft gemaakt in de toekomst te zullen handelen in overeenstemming met de basisnormen en de normen in de eventuele verhuurdersvergunning. Ook moeten eventuele noodzakelijke aanpassingen aan het gehuurde zijn verricht en moet de verhuurder de kosten hiervoor en de beheervergoeding hebben voldaan. Indien de verhuurder het gehuurde in eigendom wil overdragen geldt nog als extra vereiste dat, indien verplicht, de verhuurdersvergunning aan de nieuwe eigenaar is verstrekt.

Kortgezegd kent deze wet dus ingrijpende gevolgen voor verhuurders van woon- en verblijfsruimte en verhuurbemiddelaars. Wilt u meer weten over wat deze wet voor u betekent? Wij denken graag met u mee. Neem dan contact op met Alain de Jonge (via 06-20010584 of a.dejonge@ploum.nl) of Anton van den Heuvel (via 06-51189793 of a.vandenheuvel@ploum.nl).