Kapitaal- en onderhoudskosten voor een WKO-installatie tóch voor de huurder?

Het Acantus-arrest in het kort

In de situatie die leidde tot het Acantus-arrest was de vraag aan de orde of een verhuurder gerechtigd was om de kapitaals- en onderhoudskosten van een WKO-installatie als servicekosten bij haar huurder in rekening te brengen. Kort gezegd moeten de kapitaal- en onderhoudskosten voor zaken die onderdeel uitmaken van het gehuurde worden doorberekend in de kale huurprijs en niet in de servicekosten. De eerste vraag betrof dan ook of een WKO-installatie een onroerende aanhorigheid van het gehuurde is. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelde van wel, omdat in die situatie de WKO-installatie en het gebouw in constructief opzicht op elkaar waren afgestemd. Het gebouw zou zonder WKO-installatie als onvoltooid moeten worden beschouwd, omdat er geen andere mogelijkheid was om de appartementen van het gebouw te verwarmen. Dat er voor de WKO-installatie een opstalrecht was gevestigd en dat de eigendom van de WKO-installatie en het gebouw daardoor was gescheiden, maakte dit niet anders. Omdat de WKO-installatie een onroerende aanhorigheid van het gehuurde was, moesten de kapitaals- en onderhoudskosten dus worden doorberekend in de kale huurprijs en niet in de servicekosten. De Hoge Raad liet dit oordeel in stand. Aanvullend werd nog overwogen dat het woningwaarderingsstelsel géén extra punten toekent voor een WKO-installatie, waardoor de kapitaals- en onderhoudskosten voor niet-geliberaliseerde woonruimte niet in de kale huurprijs kunnen worden doorberekend. Dit heeft tot op heden echter geen wijziging in het woningwaarderingsstelsel opgeleverd. 

Het oordeel van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant

De Rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft op 10 januari 2024 geoordeeld dat het Acantus-arrest in de door haar beoordeelde situatie in het geheel niet van toepassing is. Hier ging hier namelijk niet om de verhuurder die de kapitaal- en onderhoudskosten van de WKO-installatie bij de huurder in rekening bracht, maar om een andere entiteit. Het ging namelijk om een gelieerde onderneming van verhuurder, die een losse warmteleveringsovereenkomst met de huurder had gesloten. Daarbij oordeelde de rechtbank dat er géén sprake was van vereenzelviging tussen de twee entiteiten, zodat de verhuurder dus niet alsnog als warmteleverancier aangemerkt kon worden. Van vereenzelviging kan echter wél sprake zijn als de gehanteerde constructie is opgetuigd met als doel om de huurder financieel te benadelen. Daarvan was hier niet gebleken, nu de entiteiten al waren opgericht vóór de inwerkingtreding van de Warmtewet en de huurder sinds de aanvang van de huurovereenkomst (2015) nooit tegen deze constructie bezwaar had gemaakt. Tot slot overwoog de rechtbank nog, met een verwijzing naar de eerder door ons besproken uitspraak, dat de WKO-installatie bewust buiten de huurovereenkomst is gehouden, waardoor niet van belang is dat de WKO-installatie kwalificeert als een onroerende aanhorigheid van het gehuurde. De conclusie was dan ook dat de warmteleverancier gerechtigd was om de kapitaal- en onderhoudskosten voor de WKO-installatie bij de huurder in rekening te brengen.

Hoe nu verder?

Een duidelijke uitspraak van de rechtbank. Evenwel blijft de rechtspraak over dit onderwerp versnipperd. Zo oordeelde de Rechtbank Gelderland eerder dat de constructie waarbij verhuurder en warmteleverancier andere entiteiten zijn, toegestaan is. De Rechtbank Midden-Nederland oordeelde echter tegenovergesteld en veroordeelde de verhuurder om de kapitaal- en onderhoudskosten, die de huurder aan de warmteleverancier betaalde, aan de huurder te vergoeden. Voor zowel verhuurders als huurders is duidelijkheid op dit punt echter van groot belang. Zoals wij eerder al opmerkten, ontbreekt voor de verhuurder immers al snel de prikkel om over te gaan tot duurzaamheidsinvesteringen, als hij deze niet kan doorbelasten aan zijn huurders. De energietransitie van met name sociale huurwoningen wordt daarmee onder druk gezet. Het is te hopen dat de regering en wetgever daar alsnog snel mee doorpakken. Corporatiekoepel Aedes is daarom in gesprek met de ministeries van Binnenlandse Zaken en Economische Zaken en Klimaat om meer duidelijkheid te verkrijgen over de regelgeving op dit punt.

Heeft u vragen over wat dit voor u betekent? Voor meer informatie of advies kunt u vrijblijvend contact opnemen met Anton van den Heuvel (06-51189793 of a.vandenheuvel@ploum.nl) of Alain de Jonge (06-20010584 of a.dejonge@ploum.nl).