Hoge Raad zet streep door doorbelasting kapitaal- en onderhoudslasten van WKO-installaties aan huurders

In Nederland bestaat er al jaren onduidelijkheid over de vraag of doorbelasting van kapitaal- en onderhoudskosten van installaties mogelijk is onder een huurovereenkomst voor niet-geliberaliseerde huur. Hierover is jaren geprocedeerd in de Acantus-zaak, waarbij het ging om de kapitaal- en onderhoudskosten van een collectieve warmte- en koudeopslaginstallatie (WKO-installatie).

Met zijn arrest van 21 januari 2022 heeft de Hoge Raad duidelijkheid verschaft: doorbelasting van kapitaal- en onderhoudslasten van WKO-installaties aan huurders is niet toegestaan. De WKO-installatie wordt daarbij aangemerkt als een onroerende aanhorigheid en is daarmee (o.g.v. art. 7:233 BW) onderdeel van de woning. Een eventueel daarop door de leverancier gevestigd opstalrecht staat hier niet aan in de weg.

De Hoge Raad geeft aan dat het tot het domein van de wetgever behoort om voor dit doorbelastingsverbod een oplossing te bieden. De wetgever is daar al mee bezig en heeft de opvatting dat desbetreffende kosten wel degelijk als servicekosten aan een huurder in rekening moeten kunnen worden gebracht.  Het is te hopen dat de wetgever daar alsnog snel mee doorpakt, want sinds 2018 ligt dat wetgevingsproces al stil.

Split incentive   

Als we dit in een breder (duurzaamheids)kader plaatsen, speelt hier het probleem van de split incentive: het verschijnsel dat (duurzaamheids)maatregelen niet worden gerealiseerd doordat de motieven van de gebouweigenaar (verhuurder) en de huurder niet overeenkomen. De eigenaar betaalt voor het verduurzamen van een gebouw, terwijl de huurder profiteert van de voordelen (bv.  door een lagere energierekening). Zolang een verhuurder zijn investeringen in duurzame installaties niet kan doorbelasten aan zijn huurders, ontbreekt de prikkel al snel om daartoe over te gaan en dat is onwenselijk met de huidige duurzaamheidsambities.

Inhoud van het arrest   

Hierna zullen we de inhoud van dit arrest verder uiteenzetten. Stichting Acantus Groep (de Verhuurder) is eigenaar van 70 appartementen in een complex dat bestaat uit twee woontorens (toepasselijk genaamd Stoker & Brander). Warmte, koude en warm tapwater in de appartementen wordt geleverd door BAM Techniek Energy Systems B.V. (BAM), door middel van een WKO-installatie. Daartoe hebben de Verhuurder en BAM per appartement een leveringsovereenkomst gesloten. Bij brief van 2 februari 2010 heeft de Verhuurder aan de huurders laten weten dat de Verhuurder tot 2012 de kosten van warmte, koude en warm tapwater voor haar rekening zal nemen en dat het contract met BAM vanaf 1 januari 2012 overgaat op de huurders. Daartoe heeft BAM op 14 december 2011 aan de huurders een leveringsovereenkomst gestuurd. Verweerders in cassatie (de Huurders) hebben deze leveringsovereenkomst niet ondertekend. In een procedure tussen de Verhuurder en BAM heeft  Rechtbank Noord-Nederland bij vonnis van 12 november 2014 geoordeeld dat de Verhuurder de contractuele wederpartij van BAM is voor wat betreft de verhuurde appartementen. Vervolgens heeft de Verhuurder aan de Huurders een afrekening gestuurd voor de levering van warmte, koude en warm tapwater over de periode 1 januari 2012 tot en met 30 september 2014. Deze afrekening bestond uit de posten: (i) verbruik warmte, (ii) vastrecht warmte, (iii) huur warmtemeter, (iv) vastrecht koude, en (v) vastrecht afleverset/tap. De Huurders erkennen de verschuldigdheid voor het warmteverbruik, maar hebben voor het overige deze nota (en de daarop volgende voorschotnota’s) onder protest betaald.

In dit geding stellen de Huurders zich op het standpunt – en vorderen ter zake een verklaring voor recht – dat de Verhuurder niet gerechtigd is om bedragen in rekening te brengen onder de noemer ‘vastrecht’, waaronder het vastrecht warmte, vastrecht koude en vastrecht afleverset/tap. Ook vorderen de Huurders een verklaring voor recht dat de bedragen die zij reeds aan ‘vastrecht’ hebben betaald of nog zullen betalen, als onverschuldigd betaald kunnen terugvorderen van de Verhuurder. Bij eindvonnis van 8 maart 2016 heeft de Kantonrechter Groningen de vorderingen afgewezen. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft dit vonnis vernietigd.

In zijn arrest onderschrijft de Hoge Raad het oordeel van het hof dat onder de gegeven omstandigheden een WKO-installatie en afleverset onroerende aanhorigheden zijn als bedoeld in artikel 7:233 BW. Uit artikel 7:237 lid 2 BW volgt dan dat de Verhuurder de kapitaals- en onderhoudslasten van de WKO-installatie niet als servicekosten naast de kale huurprijs in rekening kan brengen bij de Huurders. De Warmtewet zoals deze gold in 2014 bood echter de mogelijkheid aan een leverancier om deze kapitaals- en onderhoudslasten als onderdeel van de maximale huurprijs wèl bij de verbruiker in rekening te brengen. In gevallen zoals de onderhavige, waarbij de Verhuurder ‘leverancier’ is als bedoeld in de Warmtewet 2014 en de Huurders ‘verbruiker’, zijn deze regelingen tegenstrijdig. Het hof oordeelde dat in dergelijke gevallen artikel 7:237 lid 2 BW prevaleert. Nu het samenstel van artikel 7:233 BW en 7:237 BW strekt tot bescherming van huurders en de Warmtewet 2014 niet beoogt afbreuk te doen aan die bescherming, is volgens de Hoge Raad dat oordeel van het hof juist.

Verdere wetgeving als oplossing     

Sinds de inwerkingtreding van de thans geldende Warmtewet 2018 (die grotendeels niet van toepassing is op verhuurder) is op de levering van warmte door verhuurders weer uitsluitend het huurrechtelijke regime van toepassing. In een overweging ten overvloede merkt de Hoge Raad in zijn arrest nog op dat in gevallen als het onderhavige, een verhuurder op grond van artikel 7:237 lid 2 BW de kapitaals- en onderhoudslasten niet als servicekosten bij de huurders in rekening mag brengen en dat het woningwaarderingsstelsel zoals opgenomen in Bijlage 1 bij het Besluit huurprijzen woonruimte, dat van toepassing is op niet-geliberaliseerde huur, geen ruimte biedt om deze kosten te verdisconteren in de maximaal redelijke huurprijs. Uit het op 13 juli 2018 voor internetconsultatie gepubliceerde ontwerp-besluit tot wijziging van het Besluit servicekosten blijkt dat de wetgever van mening is dat bedoelde kosten wel als servicekosten – in de zin van artikel 2:237 lid 3 BW – bij de huurders in rekening gebracht behoren te worden. Nadere stappen om tot wetgeving te komen zijn echter nog niet gezet.

De uitspraak van de Hoge Raad is hier te lezen.

Klik hier voor de conclusie van de Advocaat-Generaal.

Klik hier voor het concept-besluit tot wijziging van het Besluit servicekosten in verband met de verduidelijking van de doorberekening van kosten voor het leveren van warmte als servicekosten.