Update: de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen is aangenomen
Op dinsdag 14 mei 2019 heeft de Eerste Kamer
het wetsvoorstel Wet kwaliteitsborging voor het bouwen aangenomen (zie voor het volledige dossier:
Kamerstukken 34 453). De belangrijkste wijzigingen staan hieronder,
Toezicht op de bouwkwaliteit
Bij de inwerkingtreding van de nieuwe wet op 1 januari 2021 zal de bouwkwaliteit worden getoetst door een onafhankelijke (private) kwaliteitsborger aan de hand van een door de overheid toegelaten instrument (bijvoorbeeld een beoordelingsrichtlijn). Wel blijft er enige mate van publiekrechtelijk toezicht, nu de gemeenten de taak om toezicht te houden op de naleving van de bouwtechnische voorschriften en de daarmee samenhangende handhavingsbevoegdheid behouden.
Waarschuwingsplicht van de aannemer
Aan de bestaande waarschuwingsplicht van de aannemer – opgenomen in artikel 7:754 Burgerlijk Wetboek (hierna: ‘BW’) – worden vormvoorschriften verbonden. De waarschuwingsplicht zélf verandert dus niet. Op grond van het nieuwe artikel 7:754 lid 2 BW dient bij aanneming van een bouwwerk de waarschuwing van de aannemer aan de opdrachtgever schriftelijk en ondubbelzinnig te zijn. De aannemer wijst de opdrachtgever “tijdig op de mogelijke gevolgen [van onjuistheden in de opdracht] voor de deugdelijke nakoming van de overeenkomst”, aldus het nieuwe artikellid.
Met deze aanvulling wordt beoogd dat de opdrachtgever goed wordt geïnformeerd over de risico’s van een bouwwerk dat met gebreken wordt opgeleverd, aldus de
Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (hierna: ‘de Minister’) in haar brief aan de Voorzitter van de Eerste Kamer d.d. 28 juni 2018.
De aannemer blijft bij een schending van zijn waarschuwingsplicht – net zoals in het huidige systeem – slechts aansprakelijk voor de gevolgen van deze schending (en niet tevens voor de fouten van bijvoorbeeld de architect).
Indien de opdrachtgever een consument is kan van dit artikel niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken.
Het opleverdossier
De aannemer dient bij oplevering van een bouwwerk een opleverdossier aan de opdrachtgever te verstrekken. Het dossier dient gegevens en bescheiden te bevatten die volledig inzicht geven in de nakoming van de overeenkomst. In ieder geval behoort het dossier tekeningen en berekeningen betreffende het bouwwerk en gegevens en bescheiden die nodig zijn voor het gebruik en onderhoud van het bouwwerk te bevatten, aldus het nieuwe artikel 7:757a BW.
Aansprakelijkheid van de aannemer bij gebreken
In het huidige stelsel is na oplevering het werk voor risico van de opdrachtgever en is de aannemer ontslagen van aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken.
De nieuwe wet zal hier gedeeltelijk verandering in brengen: bij aanneming van bouwwerken is de aannemer volgens het nieuwe artikel 7:758 lid 4 BW aansprakelijk voor gebreken die
niet bij oplevering zijn ontdekt (tenzij de gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen). De opdrachtgever dient derhalve te stellen en te bewijzen dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de aannemingsovereenkomst, waarna de aannemer moet aantonen dat het gebrek hem niet valt toe te rekenen, aldus
de Minister in haar brief aan de Voorzitter van de Eerste Kamer d.d. 28 juni 2018.
Indien de opdrachtgever een consument is kan van deze regeling niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken.
Informatieverstrekking ten aanzien van de afgesloten verzekering
In het nieuwe artikel 7:765a BW wordt geregeld dat, voordat de opdrachtgever gebonden is aan een aannemingsovereenkomst, de aannemer de opdrachtgever schriftelijk en ondubbelzinnig informeert of en, zo ja, op welke wijze de nakoming van zijn verplichtingen en zijn aansprakelijkheid voor gebreken door een verzekering dan wel een andere financiële zekerheid is of zal worden gedekt.
De wet stelt dat de aannemer de opdrachtgever in ieder geval moet informeren over de omvang van de verzekering dan wel de financiële zekerheid, de dekkingsgraad, de looptijd en de verzekerde som.
Inwerkingtreding Wet kwaliteitsborging voor het bouwen: 1 januari 2021
Het streven is om de wet op 1 januari 2021 in werking te laten treden. Drie jaar na de inwerkingtreding zal er een evaluatie plaatsvinden en zal worden beoordeeld of en in hoeverre de bouwkwaliteit door bovengenoemde wijzigingen is verbeterd.
Wilt u meer weten over het wetsvoorstel ‘Wet kwaliteitsborging voor het bouwen’? Neem dan contact op met onze partner Bouwrecht
Jacob Henriquez.
