Kerstcadeau (?) van de Hoge Raad

Vanochtend, 24 december 2021, heeft de Hoge Raad zijn (lang verwachte) arrest gewezen over coronakorting in huursituaties. Daarin zijn door de hoogste rechter van Nederland diverse prejudiciële vragen beantwoord en dat is zeer bepalend voor de verdere ontwikkeling van de corona-jurisprudentie in Nederland. Niet iedere partij (verhuurders c.q. huurders) in Nederland zal dit als een kerstcadeau beschouwen, maar hiermee ontstaat in ieder geval meer duidelijkheid over het recht op coronakorting en de berekeningswijze daarvan.

De uitspraak ziet op de zgn. 290-bedrijfsruimtes en dat zijn onder meer horecapanden en winkels. Helemaal nu Nederland alweer in een harde lockdown zit en alle niet-essentiële zaken gesloten zijn, geeft deze belangrijke beslissing duidelijke handvatten voor het berekenen van coronakorting in huursituaties. Dat was hard nodig, aangezien de verschillende kantonrechters en gerechtshoven in Nederland allemaal hun eigen visie hebben op dit onderwerp en er daardoor allerlei verschillende visies zijn ontstaan in de afgelopen twee jaar.  

Vandaag alvast een samenvatting van de belangrijkste overwegingen hieronder. Wij zullen hier op een later moment uiteraard nader op ingaan.

1. De door de overheid naar aanleiding van de coronapandemie opgelegde sluiting van 290-bedrijfsruimte is niet aan te merken als een gebrek als bedoeld in art. 7:204 lid 2 BW.
2. De omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, is een uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheid van algemene aard. Behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, moet aangenomen worden dat deze omstandigheid in elk geval niet is verdisconteerd in huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn gesloten. Dit geldt evenzeer als de huurovereenkomst bijvoorbeeld het recht op huurprijsvermindering wegens gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst niet kende of behoorde te kennen uitsluit, of de huurder verantwoordelijk houdt voor het verkrijgen en behouden van vergunningen, ontheffingen en toestemmingen die benodigd zijn voor het gebruik van het gehuurde in overeenstemming met de overeengekomen bestemming, of voorziet in een basishuurprijs die afhankelijk van de omzet wordt aangevuld.
3. In geval van de hierboven onder 2. genoemde omstandigheid is bij een huurovereenkomst gesloten voor 15 maart 2020, behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in art. 6:258 BW op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen.Voor nadien gesloten overeenkomsten dient per geval te worden beoordeeld of sprake is van een dergelijke onvoorziene omstandigheid.
4. Door die omstandigheid veroorzaakt nadeel valt in de regel noch in de risicosfeer van de huurder, noch in die van de verhuurder. De verstoring van de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties wordt daarom in beginsel het beste ondervangen door dit nadeel – voor zover niet reeds gecompenseerd door de financiële steun van de overheid aan de huurder in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) – gelijk te verdelen over de verhuurder en de huurder.
5. Als het verdelen van het nadeel gerechtvaardigd wordt bevonden, kan de vermindering van de huurprijs berekend worden overeenkomstig de zogenoemde vastelastenmethode. De toepassing daarvan resulteert in een percentage waarmee de contractueel verschuldigde huurprijs wordt verminderd. Voor de hand ligt om de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd.
6. De berekening van de huurprijsvermindering conform de vastelastenmethode is in r.o. 3.3.4 aan de hand van diverse stappen en een voorbeeld uiteengezet.

Het volledige arrest is te lezen via deze link.

Wij hopen dat dit arrest van de Hoge Raad marktpartijen helpt om in goed overleg snel tot een oplossing te komen. Wij helpen u daar uiteraard graag bij!