Zijn de kosten voor zonnepanelen en een warmtepomp servicekosten?

Servicekosten

Naast de kale huurprijs (dat is de prijs die de huurder betaalt voor het enkele gebruik van het gehuurde) kunnen de huurder en de verhuurder ook een betalingsverplichting voor servicekosten overeenkomen. Volgens de wet bestaan servicekosten uit een vergoeding voor de zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte. In het Besluit servicekosten is een lijst opgenomen met zaken en diensten waarvan de kosten in ieder geval kwalificeren als servicekosten. In het Besluit servicekosten zijn de kosten voor zonnepanelen en een waterpomp echter niet opgenomen, waardoor het afhankelijk van het geval is of deze kosten aangemerkt kunnen worden als servicekosten. Het gaat dan vooral over de vraag of zonnepanelen en een waterpomp als een onroerende aanhorigheid (en daarmee als onderdeel) van het gehuurde moeten worden gezien. Het beleid van de Huurcommissie is namelijk dat de kosten voor onroerende aanhorigheden van het gehuurde in de kale huurprijs moeten worden doorberekend. 

De uitspraak van Rechtbank Midden-Nederland

Hier ging het om een huurder die naast de huurovereenkomst met de woningcorporatie een losse huurovereenkomst voor de zonnepanelen en de waterpomp had gesloten met het energiebedrijf, waarin de kosten hiervoor als servicekosten waren opgenomen. De huurder betaalde hiervoor € 70,- per maand aan servicekosten. In deze procedure vorderde de huurder een bedrag van bijna € 5000,- aan, naar zijn mening, te veel betaalde servicekosten terug. Volgens de huurder was de gehanteerde constructie van de verhuurder(s) in strijd met het beleid van de Huurcommissie, inhoudende dat geen servicekosten mogen worden gerekend over zaken die op grond van de wet als onderdeel van het gehuurde moeten worden beschouwd (onroerende aanhorigheden).

De rechtbank wees de vorderingen van de huurder af. De rechtbank stelde voorop dat partijen een grote mate van contractsvrijheid hebben met betrekking tot afspraken over de huurprijs en de servicekosten. Van deze contractsvrijheid hebben partijen hier ook gebruik gemaakt. De rechtbank nam het de huurder verder kwalijk dat hij met een enkele verwijzing naar een punt van het beleid van de Huurcommissie het volledig betaalde bedrag aan servicekosten terugvordert zonder nadere toelichting of een eerder toetsingsverzoek bij de Huurcommissie. Daarbij overwoog de rechtbank ook dat de door de verhuurder gehanteerde constructie juist in het voordeel was van sociale huurders. Op grond van de puntentoekenning uit het woningwaarderingsstelsel zou de woning namelijk verhuurd kunnen worden voor een huurprijs boven de liberalisatiegrens, uitgaande van een woning zonder verwarming. Zonder deze constructie kwam de huurder niet in aanmerking voor huurtoeslag. Onduidelijk was daarom welk belang van de huurder hier door de gehanteerde constructie was geschonden.

Acantus-arrest: zijn kosten van een WKO-installatie servicekosten?

De hiervoor besproken uitspraak staat in een interessante verhouding tot het Acantus-arrest van de Hoge Raad van 21 januari 2022 (zie ook onze eerdere blog hierover). Hier was de vraag aan de orde of de verhuurder gerechtigd was om de kapitaals- en onderhoudskosten van een warmte-koude-opslaginstallatie (WKO-installatie) als servicekosten in rekening te brengen. Als eerste ging het er dan om of de WKO-installatie een onroerende aanhorigheid van het gehuurde is. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vond van wel, omdat de WKO-installatie en het gebouw in constructief opzicht op elkaar waren afgestemd. Het gebouw zou zonder WKO-installatie als onvoltooid moeten worden beschouwd, omdat er geen andere mogelijkheid was om de appartementen van het gebouw te verwarmen. Dat er voor de WKO-installatie een opstalrecht was gevestigd en dat de eigendom van de WKO-installatie en het gebouw daardoor was gescheiden, maakte dit niet anders. Omdat de WKO-installatie een onroerende aanhorigheid van het gehuurde was, moesten de kapitaals- en onderhoudskosten worden doorberekend in de kale huurprijs en niet in de servicekosten. De Hoge Raad liet dit oordeel in stand. Aanvullend werd nog overwogen dat het woningwaarderingsstelsel géén extra punten toekent voor een WKO-installatie, waardoor de kapitaals- en onderhoudskosten voor niet-geliberaliseerde woonruimte niet in de kale huurprijs kunnen worden doorberekend.

Slotopmerkingen

Het Acantus-arrest lijkt op gespannen voet te staan met de uitspraak van Rechtbank Midden-Nederland, maar dit hoeft niet het geval te zijn. Indien een warmtepomp en zonnepanelen niet als een onderdeel van het gehuurde kwalificeren, kunnen de kosten hiervan wel degelijk als servicekosten bij de huurder in rekening worden gebracht. In de situatie van de uitspraak van Rechtbank Midden-Nederland waren de zonnepanelen en de warmtepomp bewust contractueel buiten het gehuurde gehouden door partijen. De rechtbank stelde daarbij voorop dat partijen een grote mate van vrijheid toekomen ten aanzien van afspraken over de huurprijs en de servicekosten. Recent leek Rechtbank Gelderland in dat verband in gelijke zin te overwegen dat het mogelijk is om overeen te komen dat bepaalde zaken geen onderdeel uitmaken van het gehuurde. Ook in die optiek kunnen voor die zaken wél servicekosten worden gerekend, al dan niet door middel van een losse huurovereenkomst.

Beide uitspraken lijken ook te zijn ingegeven door de zgn. ‘split-incentive-discussie’: als de verhuurder verplicht wordt om de door hem verhuurde woning op eigen kosten te verduurzamen, is het niet meer dan redelijk om een gedeelte van deze kosten aan de huurder door te berekenen, al helemaal als daarbij een constructie wordt gehanteerd die de huurder voordeel oplevert. Sinds het Acantus-arrest is echter onduidelijk of de hiervoor genoemde constructie in de situatie van Rechtbank Midden-Nederland nog mogelijk is.

Zoals we al in onze vorige blog hebben aangegeven, ontbreekt de prikkel voor een verhuurder al snel om over te gaan tot duurzaamheidsinvesteringen, als hij deze niet kan doorbelasten aan zijn huurders. De energietransitie van met name sociale huurwoningen wordt daarmee onder druk gezet. Het is te hopen dat de wetgever daar alsnog snel mee doorpakt.

Heeft u vragen over wat dit voor u betekent? Voor meer informatie of advies kunt u vrijblijvend contact opnemen met Anton van den Heuvel (06-51189793 of a.vandenheuvel@ploum.nl) of Alain de Jonge (06-20010584 of a.dejonge@ploum.nl).