Eerste hulp bij huuropzegging

Controleer of laat controleren of de opzegging en ontruimingsaanzegging geldig is

Het is ten eerste van belang dat je als huurder controleert (of door een advocaat/jurist laat controleren) of de huurovereenkomst correct is opgezegd en of de ontruiming juist is aangezegd.

Als de opzegging en ontruimingsaanzegging correct is gedaan, dan eindigt de huurovereenkomst voor zgn. ‘230a-ruimte’ (zoals een kantoorruimte) per de opzeggingsdatum. Dit geldt ook als de huurder het niet eens is met de opzegging. Ontruiming per die datum is echter niet meteen vereist.

Ontruimingsbescherming

De ontruimingsverplichting van de huurder wordt namelijk automatisch geschorst voor twee maanden na de datum waartegen de verhuurder de ontruiming heeft aangezegd. Gedurende die twee maanden hoeft de huurder dus niet te ontruimen en heeft de huurder zgn. ‘ontruimingsbescherming’. Let op: de ontruimingsbescherming geldt in de volgende drie gevallen niet:

• De huurder heeft zelf de huurovereenkomst opgezegd;
• De huur is met wederzijdse instemming beëindigd (bv. doordat de huurder de opzegging expliciet heeft geaccepteerd); en
• De huurder is veroordeeld tot ontruiming wegens niet-nakoming van zijn verplichtingen.

Ontruimingsbescherming verlengen = procederen

Binnen die eerste termijn van twee maanden kan de huurder de kantonrechter door middel van een verzoekschrift verzoeken om de ontruimingsverplichting te schorsen c.q. de ontruimingsbescherming te verlengen tot maximaal één jaar na de datum waartegen de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd. De verhuurder kan zich tegen dit verlengingsverzoek verweren. De kantonrechter zal het verzoek toewijzen als de belangen van de huurder (en, indien van toepassing: van de onderhuurder aan wie bevoegd is onderverhuurd) door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. Gedurende deze procedure hoeft de huurder het gehuurde ook niet te ontruimen.

Wordt het verlengingsverzoek van de huurder door de kantonrechter toegewezen, dan zou de ontruimingsbescherming daarna nog tweemaal telkens met maximaal één jaar worden kunnen worden verlengd. Hiervoor moet de huurder dan opnieuw tijdig een verlengingsverzoek indienen.

Wordt het verlengingsverzoek van de huurder door de kantonrechter afgewezen, dan zal de kantonrechter de ontruimingsdatum vaststellen.

Wat als er geen verzoek wordt ingediend?

Als de huurder niet binnen de voornoemde twee maanden een verlengingsverzoek indient, dan wordt de ontruimingsverplichting na afloop van die twee maanden definitief. Dit geldt ook als de huurder het verzoek te laat indient.

Als de huurder geen verzoek indient en na afloop van de tweemaandenperiode niet vertrekt, dan kan de verhuurder een ontruimingsprocedure opstarten met als doel een vonnis te verkrijgen waarin staat dat de huurder moet ontruimen. Daarmee kan vervolgens via een deurwaarder een ontruiming worden bewerkstelligd. In zo’n procedure is geen plaats voor de hiervoor bedoelde belangenafweging.

Onze huurrechtspecialisten adviseren start-ups en scale-ups graag in het geval dat zij worden geconfronteerd met een opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder. Neem bij vragen over dit onderwerp gerust contact met ons op.