Alternatieven en juridische oplossingen voor netcongestie bij ontwikkeling distributiecentra

Mogelijkheden bij netcongestie

Off-grid distributiecentrum

Een mogelijkheid om de netcongestieproblematiek te omzeilen is om een (bestaand of nog te ontwikkelen) distributiecentrum off-grid te maken. Onder off-grid wordt verstaan het zelf voorzien in energie, vaak in combinatie met verduurzaming. Dat kan onder meer door de daken van een distributiecentrum vol te leggen met zonnepanelen, plaatsing van een solarcarport op het parkeerterrein en het gebruik van de daardoor opgewekte stroom voor het opladen van onder andere elektrische voertuigen (door middel van (snel)laadpalen). Er kan zelfs gedacht worden aan geïntegreerde zonnepanelen in de gevels van het distributiecentrum.

Curtailment

Indien een distributiecentrum wel een aansluiting op het net heeft, maar het in voorkomend geval niet mogelijk is om de opgewekte stroom terug te leveren aan het elektriciteitsnet, bijvoorbeeld omdat het elektriciteitsnet vol is, dan kan curtailment worden toegepast. Dit is een tijdelijke beperking van de elektriciteitsopwekking om het net in balans te houden en kan zo worden ingezet dat de zonnepanelen alleen stroom leveren als het distributiecentrum elektriciteit nodig heeft. De vraag om elektriciteit wordt dan gemeten door middel van meters bij de aansluiting van het gebouw op het net. Als de vraag laag is, kan de capaciteit van zonnepanelen door middel van curtailment (tijdelijk) worden verminderd om ervoor te zorgen dat op geen enkel moment stroom behoeft te worden teruggeleverd aan het volle elektriciteitsnet. Curtailment is in het bijzonder interessant voor gebouwen met een relatief hoog elektriciteitsgebruik. Naast curtailment kan bijvoorbeeld worden gedacht aan het vergroten van flexibele capaciteit, zoals het faciliteren van energy hubs, groeps-ATO’s en capaciteitsbeperkingcontracten.

Tijdelijke opslag in grote opslagfaciliteiten

Op het moment dat het elektriciteitsnet vol zit, kan elektriciteit ook tijdelijk in grote opslagfaciliteiten voor elektriciteit worden opgeslagen. Deze batterijen en de daarbij behorende systemen, die (kunnen) zijn aangesloten op het elektriciteitsnet, kunnen op moment van schaarste elektriciteit leveren. Uit onderzoek blijkt dat het gebruik van deze grote batterijen in combinatie met zonnepanelen ook ervoor zorgt dat leveringsonderbrekingen op het elektriciteitsnet worden geminimaliseerd, welke leveringsonderbrekingen een frequent gevolg zijn van het terugleveren van elektriciteit in combinatie met netcongestie.

Zelfvoorzienende distributiecentra en bedrijventerreinen

In 2021 is Joulz door ons kantoor geadviseerd over een off-grid distributiecentrum op Schiphol Trade Park. Ontwikkelaar Intospace wilde dat gaan ontwikkelen, maar netcongestie belemmerde dat. Joulz en Intospace hebben daarom de handen ineen geslagen om het distributiecentrum off-grid te kunnen realiseren en zo netcongestie te kunnen omzeilen. De oplossing werd mogelijk gemaakt door bestaande technologie te combineren met een innovatief energiebeheersysteem, dat productie en consumptie nauwkeurig op elkaar afstemt. Het distributiecentrum is voorzien van zonnepanelen die zorgen voor een eigen duurzame stroomvoorziening en een batterijopslag voor energiezekerheid. Uiteraard was daar ook behoorlijk wat juridisch pionierswerk voor nodig.

Intospace bleek op die locatie echter niet de enige te zijn met netcongestieproblemen. Waar Intospace dit probleem voor haar eigen nieuwe distributiecentrum met Joulz goed heeft kunnen oplossen, waren er op dat bedrijventerrein meer partijen met dergelijke problemen. Gebiedsontwikkelaar SADC heeft voor Schiphol Trade Park uiteindelijk een virtueel net gecreëerd, de eerste Smart Energy Hub van Nederland. Volgens haar algemeen directeur, Eva Klein Schiphorst, is dit een effectief antwoord op het dreigende stroominfarct van Nederland: “Bedrijven delen de capaciteit op het bestaande net, waardoor ze geen last hebben van de bestaande netcongestie en klaar zijn voor een duurzame toekomst. We zijn nu ruim een jaar verder en ik durf te stellen dat het virtuele net een zeer effectief instrument is om vraag en aanbod van stroomcapaciteit op elkaar af te stemmen en onnodige CO2-uitstoot te vermijden.”

Netcongestie in de Rotterdamse haven

Netcongestie is momenteel een groot probleem op veel plekken in Nederland, zo ook in de Rotterdamse haven. “De Rotterdamse haven verbruikt in 2023 al de hoeveelheid elektriciteit die voor 2030 voorzien was”, aldus Jeroen Steens, directeur commercial delivery van het Havenbedrijf Rotterdam. Steens is blij met de nieuwe contractvormen die ontwikkeld worden door o.a. de netbeheerders en roept vooral ook de bedrijven in het havengebied op om serieus te onderzoeken of flexibel energieverbruik mogelijk is.

Het Havenbedrijf Rotterdam heeft naast het plaatsen van zonnedaken op meerdere panden de volledige controle genomen over de lokale marktplaats Distro Energy, een platform waarop vraag en aanbod naar elektriciteit efficiënt bij elkaar worden gebracht. In eerste instantie gebeurt dit in de haven van Rotterdam en later ook op andere locaties in Nederland. Op de marktplaats kunnen de gebruikers volledig zelf bepalen wanneer zij elektriciteit afnemen en aanbieden. De financiële afhandeling van alle transacties op het platform wordt daarbij verzorgd door Distro Energy.

Het zelf realiseren van de duurzame voorzieningen is een grote investering. Het is in de praktijk ook mogelijk om installaties met batterij te huren van een energiepartner of om de installaties te gebruiken op grond van een Energy-as-a-Service (EaaS).

Indien het niet de wens is om de zonnepanelen zelf te financieren, dan zou de realisatie en de exploitatie van de zonnepanelen door een zonne-exploitant kunnen worden uitgevoerd. Het dak kan dan aan de zonne-exploitant worden verhuurd tegen een vergoeding, welke vergoeding wel lager ligt dan het rendement op eigen vermogen als er zelf wordt geïnvesteerd.

(Notariële) vastlegging van een opstalrecht

Indien ervoor wordt gekozen om niet zelf in de zonnepanelen te investeren, maar om de daken aan een zonne-exploitant te verhuren en de zonnepanelen door deze exploitant te laten realiseren en exploiteren, dan is het – afhankelijk van de omstandigheden – raadzaam om via een notaris een opstalrecht te vestigen door middel van een notariële akte. Daarmee wordt voorkomen dat de eigenaar van het distributiecentrum ook de eigendom van de zonnepanelen verkrijgt vanwege natrekking.

Dat risico op natrekking heeft te maken met het volgende. Zonnepanelen die fungeren als bedekking van een dak van een logistieke centrum kunnen niet van het logistieke centrum worden verwijderd zonder dat beschadiging wordt toegebracht aan de zonnepanelen of aan het dak van het logistieke centrum. Afhankelijk van de vraag hoe geïntegreerde zonnepanelen, zoals bijvoorbeeld in een gevel, vastzitten, kunnen deze zonnepanelen ook wellicht naar verkeersopvatting als bestanddeel van het logistieke centrum gekwalificeerd worden. Bovendien kan er in principe al gezegd worden dat de zonnepanelen bestemd zijn om duurzaam verenigd te zijn met de grond door de vereniging met het logistieke centrum.

De vestiging van een opstalrecht zorgt er verder voor dat de wettelijke risicoaansprakelijkheid van de zonnepanelen die niet voldoen aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen, en daardoor een gevaar voor personen of zaken verwezenlijkt, bij de bezitter van deze zonnepanelen komt te liggen, de opstaller.

Het opstalrecht geeft in het dergelijk geval, tegen een eenmalige vergoeding, een periodieke vergoeding (de retributie) of tegen geen vergoeding, de exploitant van de zonnepanelen het recht om in en op het dak van het logistieke centrum de zonnepanelen aan te brengen, in eigendom te hebben, te gebruiken, te onderhouden, te herstellen en zo nodig te vervangen en/of te verwijderen. Het recht geeft geen bevoegdheid tot het gebruik of genot van (een gedeelte) van het dak of het logistieke centrum. Deze bevoegdheden vloeien vaak voort uit de afzonderlijke te sluiten huurovereenkomst.

Van huurovereenkomst afhankelijk opstalrecht

Het opstalrecht kan afhankelijk worden gemaakt van de huurovereenkomst. Dit houdt in dat het recht van rechtswege eindigt als de huurovereenkomst wordt beëindigd. Het afhankelijke karakter van dit recht maakt echter dat het recht niet bezwaard kan worden met een hypotheek. De vestiging van een zelfstandig opstalrecht maakt het daarentegen wel mogelijk om ten behoeve van een financier op het recht een hypotheek te vestigen. In de praktijk wordt daarom vaak een zogeheten huuraanvullend opstalrecht gevestigd. Het huuraanvullende opstalrecht is een opstalrecht dat door de eigenaar van het logistieke centrum kan worden opgezegd, wanneer de door partijen gesloten huurovereenkomst om welke reden dan ook eindigt of wordt beëindigd.

Opstalrechten voor snellaadplein of batterijen

Uiteraard kan een opstalrecht tevens worden gevestigd voor een snellaadplein met laadpalen of voor batterijen, indien de werken duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken.

Erfpacht voor gebruik (zonne)gevels

In het kader van circulair bouwen is het van belang om grondstoffen en onderdelen later te kunnen hergebruiken. De situatie kan zich dan voordoen dat een gevelleverancier rechthebbende wil blijven van een door hem geplaatste gevel, om zo de grondstoffen/onderdelen waaruit een gevel is opgebouwd later te kunnen hergebruiken. In deze gevel kunnen bijvoorbeeld ook geïntegreerde zonnepanelen zijn verwerkt.

Voor de vestiging van een opstalrecht moet het gebouw of werk waarvoor het recht gevestigd gaat worden een voldoende mate van zelfstandigheid hebben. Indien de vestiging van een opstalrecht vanwege een onvoldoende mate van zelfstandigheid van de gevel geen oplossing biedt, dan biedt de vestiging van een recht van erfpacht dat wellicht wel. Een recht van erfpacht geeft de erfpachter de bevoegdheid om de onroerende zaak van een ander te houden en te gebruiken, terwijl een opstalrecht het recht is om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen. Het genot van het erfpachtrecht kan in de erfpachtvoorwaarden worden beperkt tot het houden en gebruiken van de gevel en in de voorwaarden dient dan te worden opgenomen dat bij het einde van het recht de erfpachter de gevel kan wegnemen.

Huurrecht als mogelijk alternatief zonder opstalrecht

Nadelen die aan het vestigen van een opstalrecht kleven zijn flexibiliteit, transactiekosten en openbaarheid. In de praktijk wordt er dan ook soms voor gekozen om geen opstalrecht te vestigen, maar te volstaan met de bescherming die een huurovereenkomst biedt. Hoewel er dan nog steeds natrekking plaatsvindt, is de daardoor veroorzaakte eigendomsovergang in veel gevallen geen probleem. Het wettelijke huurrecht biedt een huurder (bv. van een dak) namelijk een wegneemrecht, op grond waarvan de huurder het recht heeft om de zonnepanelen weg te nemen zolang de huurovereenkomst loopt. Voorheen bestond daarbij echter een risico indien de verhuurder failliet zou gaan, maar dat is met jurisprudentie van de Hoge Raad uit 2018 weggenomen. Sindsdien is duidelijker geworden dat een curator niet actief mag wanpresteren (bv. overgaan tot opeising of ontruiming) en slechts passief mag wanpresteren (bv. niet overgaan tot betaling).

En waar een financier in het verleden vaak niet bereid was tot financiering van zonnepanelen zonder opstalrecht (omdat dan geen hypotheek kan worden gevestigd op de zonnepanelen), is daar in de juridische praktijk een oplossing voor bedacht. Er kan namelijk een bijzondere positie worden gecreëerd voor de financier van de zonnepanelen door deze instaprechten te geven. In een zgn. directe overeenkomst (als onderdeel van de dakhuurovereenkomst of separaat tussen verhuurder en financier) wordt dan afgesproken dat verhuurder – alvorens gebruik te maken van een eventueel beëindigingsrecht ten aanzien van de huurovereenkomst – eerst verplicht is om de financier de gelegenheid te bieden de tekortkomingen van de huurder te herstellen en desgewenst de huurovereenkomst over te nemen. Op die manier kan de financier bewerkstelligen dat de betreffende beëindigingsgrond wordt weggenomen en wordt zijn belang (de zonnepanelen als onderpand) beschermd. Financiers zijn steeds meer bereid om op deze manier zonnepanelen te financieren zonder een opstalrecht te vestigen. Uiteraard zal het van de specifieke situatie afhangen of dit een afdoende oplossing is.