Vaststellingsovereenkomst: einde discussie?

Wat was de situatie?

Eiser tot cassatie is de verhuurder van een bedrijfspand. Verweerster in cassatie huurde dit bedrijfspand sinds 10 december 2010. De huurovereenkomst werd aangegaan tot en met 31 december 2019. In de huurovereenkomst was een bepaling opgenomen over de vergoeding voor waardevermeerdering van het bedrijfspand van verhuurder aan huurder. Begin 2018 heeft de huurder aangegeven de huurovereenkomst te willen beëindigen. Partijen hebben daarom een vaststellingsovereenkomst gesloten om de bepalingen over de waardevermeerdering te kunnen effectueren.

Dit hield in dat partijen afzonderlijk van elkaar een taxateur zouden inschakelen. Deze taxateurs zouden vervolgens gezamenlijk de uitkomsten met elkaar bespreken en uiteindelijk tot een bindend advies komen over de waardevermeerdering. Dit heeft plaatsgevonden en uiteindelijk heeft huurder conform dit bindend advies een factuur voor de waardevermeerdering verstuurd aan verhuurder. Verhuurder heeft aangegeven het niet eens te zijn met deze factuur en de buitengerechtelijke vernietiging van het bindend advies ingeroepen.

In de daarop door huurder aanhangig gemaakte rechtszaak heeft verhuurder aangevoerd dat onder meer het beginsel van hoor en wederhoor is geschonden omdat hij, voordat het definitieve rapport werd uitgebracht, geen concept-rapport heeft ontvangen en huurder wel. De kantonrechter volgt dit niet en heeft de vordering van huurder tot nakoming van de vaststellingsovereenkomst toegewezen. De vordering van een verklaring voor recht dat het bindend advies is vernietigd, alsmede de vordering tot vernietiging van het bindend advies, is door de kantonrechter afgewezen. Het hof heeft deze beslissing in stand gelaten.

De Hoge Raad

De Hoge Raad oordeelt anders. Volgens de Hoge Raad heeft het hof miskend dat op grond van de Haviltex-maatstaf voor de uitleg van de vaststellingsovereenkomst niet alleen omstandigheden rondom de vaststellingsovereenkomst relevant kunnen zijn, maar ook de omstandigheden die betrekking hebben op de huurovereenkomst. Ook het oordeel van het hof over het bindend advies blijft niet in stand. Volgens de Hoge Raad brengt de van de bindend adviseurs te vergen onafhankelijke opstelling met zich dat de opdrachtgevers, huurder en verhuurder de gelegenheid moeten krijgen om te reageren op een concept-rapport.

Conclusie

Een vaststellingsovereenkomst luidt daarom helaas niet altijd het einde van een discussie in. Als partijen in geschil raken over de uitleg van een dergelijke overeenkomst, zullen niet alleen de omstandigheden rondom de vaststellingsovereenkomst relevant zijn, maar ook eerdere omstandigheden. Het is belangrijk om dit in het achterhoofd te houden bij het opstellen van een vaststellingsovereenkomst en dit daarom bijvoorbeeld in de overwegingen op te nemen. Daarnaast moeten partijen in geval van bindend advies allebei de gelegenheid krijgen om te reageren op een concept-rapport om te voldoen aan het beginsel van hoor en wederhoor.