Overeenkomst in strijd met Didam nietig: storm in een glas water?

Deze uitspraak is zeer verstrekkend en hierbij zijn de nodige kanttekeningen te plaatsen;

• Tot nu toe werd aangenomen dat de wettelijke bepaling van art. 3:14 BW te onbepaald zou zijn om tot nietigheid op grond van art. 3:40 lid 2 BW (strijd met een wettelijke bepaling) te komen. Nietigheid op grond van art. 3:40 lid 2 BW zou betekenen dat de overeenkomst juridisch gezien nooit heeft bestaan.
• De verwachting op basis van vervolgrechtspraak en publicaties vanuit de overheid was dan ook dat het handelen in strijd met de voorwaarden uit het Didam-arrest in strijd zou zijn met de openbare orde (nietigheid op grond van 3:40 lid 1 BW) tot gevolg zou hebben of in lijn met het aanbestedingsrecht (Uneto/De Vliert) vernietigbaar zou zijn. Voordat sprake is van nietigheid op grond van art. 3:40 lid 1 BW, moet sprake zijn van een gekwalificeerde schending. Dit betekent – kort gezegd – dat naast de schending van het gelijkheidsbeginsel, ook sprake moet zijn van ‘verzwarende’ omstandigheden. Denk hierbij aan omstandigheden waarbij de overheid de grenzen van de bevoegdheid op klaarblijkelijke en ernstige wijze overschrijdt. Om tot nietigheid ex. art. 3:40 BW lid 1 te komen wordt een belangenafweging gemaakt, waarbij onder meer rekening wordt gehouden met de vraag of partijen zich van de inbreuk bewust waren en of de regel in een sanctie voorziet.

Het oordeel van de rechtbank dat het Didam-arrest terugwerkende kracht heeft is te volgen. Het oordeel dat het niet volgen van een selectieprocedure in onderhavige casus leidt tot nietigheid op grond van art. 3:40 lid 2 BW veel minder of eigenlijk gewoon niet. Zeker nu het in de procedure bij de rechtbank Midden-Nederland ging om een koopovereenkomst die ruim voor het Didam-arrest was gesloten. In dat geval zou de rechtszekerheid zwaarder moeten wegen. Niet in de laatste plaats omdat tot het Didam-arrest in de praktijk in beginsel niet op gelijke wijze een verplichting bestond om gelijke kansen te bieden bij de verkoop van onroerende zaken. De gemeente Rhenen was zich bij het sluiten van de koopovereenkomst met de Stichting dan ook niet bewust dat zij in strijd handelde met het gelijkheidsbeginsel, zoals uitgelegd door de Hoge Raad. Dit kan vanzelfsprekend anders zijn als sprake is van bijzondere omstandigheden, bijvoorbeeld dat de gemeente bij het sluiten van de koopovereenkomst in 2020 ook al bekend was met de interesse van eiseres. Dit blijkt echter niet uit de uitspraak. Sterker nog: de gemeente heeft zelfs een marktverkenning gehouden, waaruit bleek dat de Stichting als enige geïnteresseerde overbleef.

Daar komt nog bij dat uit een strikte lezing van het Didam-arrest geen verplichting volgt om (ook) de levering van een reeds (vóór Didam) verkochte onroerende zaak te publiceren. De Hoge Raad heeft nadrukkelijk bepaald dat uit het gelijkheidsbeginsel voortvloeit dat een overheid “zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop” bekend moet maken. De maatstaf lijkt hiermee dus het voornemen tot verkoop van de onroerende stuk grond te zijn en niet de levering die eventueel nog moet plaatsvinden. Dat voor een geldige overdracht van de grond nog een feitelijke levering moet plaatsvinden, doet hier niet aan af.

Het is voor de praktijk van groot belang dat er snel duidelijkheid komt. Het is echter niet mijn verwachting dat deze uitspraak in hoger beroep – indien dit wordt ingesteld – standhoudt of – onder gelijke omstandigheden – navolging krijgt in verdere vervolgrechtspraak.

Lees de volledige uitspraak hier.