Huurprijsverlaging en opschorting vanwege het coronavirus

Alle eet- en drinkgelegenheden, sport- en fitnessclubs, kapperszaken, fysiotherapiepraktijken en inmiddels ook een groot aantal retailbedrijven hebben hun deuren (in ieder geval tot en met 6 april 2020) gesloten. Het merendeel op last van de overheid, maar een aantal retailers en andere ondernemingen ook uit eigen beweging. Om hun medewerkers en bezoekers te beschermen, om gevolg te geven aan de aanbevelingen van de overheid en/of vanwege een zeer fors afgenomen aantal bezoekers en daarmee ook de omzet.

Financiële gevolgen van het coronavirus

Belangenverenigingen van winkeliers en vastgoedeigenaren voeren overleg over een oplossing (op de middellange en lange termijn) voor de financiële gevolgen van het coronavirus. Op 24 maart 2020 zijn zij tot een (tijdelijke) oplossing gekomen: betalingsuitstel tot ten minste 20 april 2020 Dit moet huurders in de retailsector wat financiële ademruimte geven. Naast dit betalingsuitstel zouden verhuurders (i) al verstuurde nota’s niet moeten incasseren, (ii) van een eventueel overeengekomen exploitatieverplichting moeten afzien en (iii) geen boete(rente)s in rekening moeten brengen. Huurders in de retailsector wiens omzetdaling minder dan 25% is, komen niet voor deze oplossing in aanmerking. Wat ook helpt is dat de noodmaatregel van het ministerie (eenmalige tegemoetkoming van € 4.000 netto) inmiddels is verruimd: ook winkeliers en ondernemers in de non-food-sector vallen daar nu onder. Ze kunnen zich vanaf 30 maart 2020 melden bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland.

Aanspraak op huurprijsvermindering?

Kan een huurder juridisch gezien aanspraak maken op huurprijsvermindering en/of mogen de huurprijsbetalingen onder deze omstandigheden worden opgeschort? Het regent blogs en opinies. Gronden voor huurprijsvermindering zouden kunnen zijn:

• een “gebrek” (art. 7:204 lid 2 BW) onder de huurovereenkomst, waardoor de huurder niet het genot heeft van het gehuurde wat hij daarvan mocht verwachten bij het aangaan van de huurovereenkomst en dat niet aan de huurder is toe te rekenen of;
• “onvoorziene omstandigheden” (art. 6:258 BW), waarbij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid de huurovereenkomst niet ongewijzigd zou mogen blijven, indien de onvoorziene omstandigheden niet voor rekening van huurder komen.

Anderzijds verkeert de verhuurder ook in een situatie van overmacht. De sluiting vindt deels gedwongen plaats op last van de overheid. In veel huurovereenkomsten (zoals ROZ-modelovereenkomsten) is huurprijsvermindering op grond van een gebrek veelal uitgesloten en ook is het daarbij niet toegestaan om huurpenningen op te schorten. Vanwege die gebruikelijke contractuele uitsluiting van het wettelijk opschortingsrecht is het eenzijdig opschorten (dus zonder toestemming van de verhuurder of via de rechter) een tekortkoming onder de huurovereenkomst. Boete(rente) en/of het aanspreken van verstrekte zekerheden (zoals een bankgarantie of waarborgsom) kunnen dan het gevolg zijn. Bij het uit eigen beweging overgaan tot sluiting (zonder overheidsbevel) moet ook nog worden bedacht dat in huurovereenkomsten vaak een exploitatieverplichting is opgenomen en dat overleg met de verhuurder aan te raden is, alvorens tot sluiting wordt overgegaan.

Blijf met elkaar in overleg

Huurders en verhuurders zitten ook niet te wachten op (incasso)procedures en voor beide kanten valt wat te zeggen. Wat de situatie bovendien zeer ongebruikelijk maakt, is het feit dat de rechtspraak momenteel slechts zéér beperkt toegankelijk is door de Coronacrisis (zittingen vinden mondjesmaat plaats, nu ook de gerechtsgebouwen gesloten zijn). Van groot belang voor huurders en verhuurders is om met elkaar in overleg te gaan en te blijven. Dus niet alleen via de hiervoor genoemde belangenverenigingen van winkeliers en vastgoedeigenaren. Voor huurders geldt: kom met een goede en eerlijke onderbouwing waarom niet kan worden betaald. Voor verhuurders geldt: wees redelijk, maar probeer gevallen van misbruik te herkennen. Hoe groot is de daadwerkelijke terugloop en wordt deze volledig veroorzaakt door de Coronacrisis? En zorgt verhoogde verkoop via internet niet voor compensatie? En voor huurders en verhuurders geldt: denk na over een eerlijke en realistische verdeling (nu en in de toekomst). Welke vaste kosten heeft de verhuurder (beveiliging, voorschotten voor energie e.d.) en wat kan huurder (echt wel) betalen? Meer weten of hulp nodig? Anton van den Heuvel en Nydia de Winter van Ploum’s Team Bouw & Vastgoed denken graag met u mee. Op 14 april 2020 is een vervolg op dit artikel gepubliceerd. Dit vervolg kunt u hier vinden.