Verhuurders opgelet: verhuurvergunningen op grond van de Wet goed verhuurderschap

De vergunningprocedure

Het is aan de verhuurder om de verhuurvergunning aan te vragen via een door de gemeente vastgesteld aanvraagformulier. Daarbij moeten in ieder geval (i) de naam en woonplaats van de aanvrager, (ii) het KvK-nummer van de aanvrager (indien van toepassing), (iii) het adres van het gehuurde en (iv) de (overeengekomen) huurprijs van het gehuurde worden verstrekt. In de verhuurverordening kunnen nog aanvullende informatievereisten worden gesteld aan de aanvraag. De verhuurvergunning is persoonsgebonden. Indien één verhuurder dus meerdere woningen verhuurt in vergunningplichtige gebieden, hoeft maar één vergunning voor alle woningen te worden aangevraagd.

De gemeente beslist binnen acht weken op de vergunningaanvraag. Deze termijn kan eenmalig worden verlengd met zes weken. De vergunning moet worden verleend, tenzij sprake is van één of meer van de in de wet genoemde weigeringsgronden. De weigeringsgronden hebben betrekking op (i) de integriteitstoets op grond van de Wet Bibob, (ii) het bij de vergunningaanvraag niet verstrekken van andere vereiste vergunningen voor de woningen, (iii) een eventuele inbeheername van één of meer woningen door de gemeente vanwege het handelen in strijd met de Wet goed verhuurderschap en (iv) eerder aan de verhuurder opgelegde bestuurlijke sancties voor het niet naleven van onder meer de Wet goed verhuurderschap, de Huisvestingswet, het Bouwbesluit 2012 en lokale ruimtelijke regelgeving.

De voorwaarden verbonden aan de vergunning

Aan de vergunning kunnen door de gemeente ook voorwaarden worden verbonden. Deze voorwaarden kunnen alleen betrekking hebben op: (i) de wijze waarop de verhuurder aantoont hoe hij invulling geeft aan de regels van goed verhuurderschap, (ii) de maximale huurprijs en de maximale huurverhoging, indien het een zelfstandige woonruimte betreft die op grond van het woonwaarderingsstelsel in het gereguleerde segment valt (sociale huurwoningen) en (iii) het opstellen en uitvoeren van een onderhoudsplan. Het niet naleven van de vergunningsvoorwaarden is bestuursrechtelijk handhaafbaar. Hiervoor kan bij een eerste overtreding een bestuurlijke boete van maximaal € 22.500 worden opgelegd. Indien de verhuurder binnen een periode van vier jaar ná deze boete nogmaals de vergunningsvoorwaarden overtreedt, kan een bestuurlijke boete van maximaal € 90.000 worden opgelegd en kan de vergunning worden ingetrokken.

Inzicht in invulling regels goed verhuurderschap

De eerste voorwaarde ziet op de wijze waarop de verhuurder aantoont hoe invulling wordt gegeven aan de zeven regels van goed verhuurderschap. De wet schrijft niet voor hoe dat moet gebeuren. In dit verband kan het verstandig zijn om als verhuurder een factsheet op te stellen, waarin per regel van goed verhuurderschap wordt uitgelegd hoe daaraan invulling wordt gegeven. Deze factsheet kan vervolgens worden gestuurd naar de huurders van de woningen waarop de vergunning betrekking heeft en de gemeente. Indien het gaat om een commerciële verhuurder, is het daarbij nog verstandig om de factsheet te plaatsen op de website van de verhuurder. Belangrijk is tot slot dat deze vergunningsvoorwaarde geldt naast de algemene informatieverplichting die de verhuurder heeft op grond van de Wet goed verhuurderschap en de Regeling goed verhuurderschap.

Maximale huurprijs en huurprijsverhoging

De tweede voorwaarde ziet op de maximale huurprijs en de maximale jaarlijkse huurprijsverhoging, maar alleen voor zelfstandige woonruimten die op grond van het woonwaarderingsstelsel in het gereguleerde segment vallen. Dit zijn zelfstandige woonruimten met een puntentoekenning van 135 of lager (2023). Voor deze woningen moet de huurprijs worden verlaagd, indien de overeengekomen huurprijs hoger is dan toegestaan met het corresponderende puntenaantal op grond van het woonwaarderingsstelsel. Daarnaast mag de huurprijs vanaf het moment dat de vergunning is verleend maximaal worden verhoogd met het wettelijk toegestane jaarlijkse huurverhogingspercentage. Per 1 juli 2023 is dit voor de gereguleerde sector in beginsel 3,1%.

De huurder van een woonruimte kan zich binnen de wettelijk voorgeschreven termijnen tot de Huurcommissie (en daarna tot de rechter) wenden om de huurprijs of een huurprijsverhoging te laten toetsen. De vergunningplicht maakt het dus mogelijk dat verhuurders die een te hoge huurprijs of huurverhoging vragen geconfronteerd worden met zowel een actie vanuit de huurder als de gemeente.

Onderhoudsplan

De laatste voorwaarde ziet op het opstellen en uitvoeren van een onderhoudsplan. Dit onderhoudsplan moet: (i) een overzicht bevatten van de onderhouds- vernieuwings-, en herstelwerkzaamheden die in een periode van vijf jaar moeten worden verricht aan het gehuurde, (ii) een schatting vermelden van de hiermee gepaard gaande kosten, waarbij deze kosten worden verdeeld over de vijf jaar en (iii) een schatting vermelden van de benodigde jaarlijkse reservering voor andere dan de gewone jaarlijkse kosten ná de periode waarop het onderhoudsplan betrekking heeft. Voor het opstellen van het onderhoudsplan kan aansluiting worden gezocht bij het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) van een vereniging van eigenaren (VvE).

Verhuurders moeten aan de bak

De aankomende vergunningplichten hebben dus ingrijpende gevolgen voor verhuurders van woonruimte. Hoewel momenteel alleen de aangekondigde verhuurverordeningen in Rotterdam en Den Haag bekend zijn, zullen naar verwachting meer gemeenten volgen. Steeds zal dan per gemeente bekeken moeten worden welke voorwaarden aan de vergunning worden verbonden en wat daarover vanuit de desbetreffende gemeente bekend is. Om tijdig en volledig te kunnen voldoen aan uw verplichtingen als verhuurder op grond van de Wet goed verhuurderschap is een duidelijk plan van aanpak en goed juridisch advies hierbij onontbeerlijk. Wij kunnen u als verhuurder bijstaan bij het opstellen van een passend plan van aanpak voor de vergunningaanvraag en het voldoen aan de toepasselijke vergunningsvoorwaarden. Neem voor de mogelijkheden in uw situatie vrijblijvend contact op met Alain de Jonge (via 06-20010584/ a.dejonge@ploum.nl) of Anton van den Heuvel (via 06-51189793/ a.vandenheuvel@ploum.nl).