Duurzaamheid in het nieuwe ROZ-model 2022 voor winkelruimte en andere 290-bedrijfsruimte

De Green Lease-bepaling

Het vorige ROZ-model uit 2012 volstond met de overweging dat partijen het belang van duurzaamheid onderkennen en elkaar ondersteunen in het behalen van gemeenschappelijk geformuleerde, dan wel nader te formuleren, duurzaamheidsdoelstellingen. Het nieuwe model is aangevuld met concretere bepalingen die zien op huidige en toekomstige wettelijke duurzaamheidsverplichtingen.

De eerste aanvulling betreft de verplichting van partijen om in ieder geval de duurzaamheidsmaatregelen te treffen aan het gehuurde, zoals deze in de bijlage van de huurovereenkomst zijn overeengekomen. Hiervoor is als bijlage een in te vullen duurzaamheidsmatrix opgenomen. In aanvulling hierop is een clausule opgenomen waarin partijen onderkennen dat op grond van het Activiteitenbesluit milieubeheer energiebesparende maatregelen aan het gehuurde getroffen moeten worden met een objectieve terugverdientijd van vijf jaar. Het ligt voor de hand om deze clausule niet in elke situatie van toepassing te verklaren, aangezien deze energiebesparingsplicht uit het Activiteitenbesluit milieubeheer momenteel alleen nog geldt voor niet-vergunningplichtige ‘inrichtingen’ in de zin van de Wet milieubeheer die zijn aangewezen in Bijlage I van het Besluit omgevingsrecht. Deze moeten ook een jaarlijks minimumverbruik hebben van 25.000 m³ aan aardgas of 50.000 kWh aan elektriciteit. Gedacht moet hier worden aan grote detailhandels en horecagelegenheden. Veel winkels vallen hier momenteel echter buiten. Het is dan ook raadzaam om na te gaan of het gehuurde onder de energiebesparingsplicht valt. Indien partijen deze clausule overeenkomen, zijn de kosten en verantwoordelijkheid voor de aanbreng van de energiebesparende maatregelen in beginsel voor de huurder, tenzij het energiebesparende maatregelen aan de casco(-plus) van het gehuurde betreft. Maatregelen aan de casco van het gehuurde zijn bijvoorbeeld zonnepanelen of dakisolatie.

Daarbij is de huurder verantwoordelijk voor de rapportageverplichting over de energiebesparingsplicht aan het bevoegd gezag. Hierbij heeft de verhuurder wel een informatieverplichting aan de huurder over de door hem aangebrachte energiebesparende maatregelen.

Verder anticipeert het nieuwe model op een toekomstige energielabelverplichting, zoals deze nu al geldt voor kantoorruimte.[1] Het voornemen van de regering is namelijk dat in 2030 alle utiliteitsgebouwen zijn voorzien van energielabel A en dat in 2050 de gehele gebouwde omgeving energieneutraal is. Op basis van deze nieuwe clausule treden partijen uiterlijk een jaar voor het ingaan van een energielabelverplichting in overleg als het gehuurde hier nog niet aan voldoet. Partijen zullen hiertoe de meest kostenefficiënte maatregelen moeten kiezen. Deze maatregelen worden aangebracht door en op kosten van de huurder, tenzij het maatregelen betreft aan de casco(-plus) van het gehuurde. Indien het maatregelen betreft die de verhuurder aanbrengt en bekostigt, zullen partijen in overleg moeten treden over een eventuele huurprijsverhoging waarbij de daling van de energielasten van de huurder als uitgangspunt geldt.

Ook is opgenomen dat de huurder en verhuurder het aanbrengen van energiebesparende maatregelen op basis van deze clausules jegens elkaar zullen moeten dulden. De huurder zal het aanbrengen ook moeten dulden indien dit een gevolg heeft voor de aard, omvang of kosten van de door de verhuurder geleverde diensten. Indien het gaat om maatregelen die de huurder heeft aangebracht met toestemming van de verhuurder, mag de huurder deze in beginsel niet ongedaan maken bij het einde van de huurovereenkomst. Daarbij geldt echter wel dat de huurder een vergoeding op basis van ongerechtvaardigde verrijking van de verhuurder ontvangt, indien de maatregelen korter dan vijf jaar voor het einde van de huurovereenkomst door de huurder zijn aangebracht. Daaronder zijn echter geen energiebesparende maatregelen begrepen die zijn aangebracht in de uitvoering van de onderhoudsverplichting van de huurder.

Tot slot wordt geanticipeerd op andere toekomstige wettelijke duurzaamheidsverplichtingen dan uit het Activiteitenbesluit milieubeheer. Hierbij moet voornamelijk gedacht worden aan de Omgevingswet en het daaronder hangende Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) die (hoogstwaarschijnlijk) per 1 januari 2024 in werking zullen treden. Het Activiteitenbesluit milieubeheer komt daarmee ook te vervallen. Specifiek voor de Omgevingswet is ook een extra clausule opgenomen die bepaalt dat zoveel mogelijk aansluiting moet worden gezocht bij de betekenis, zoals deze gold vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet, van aangehaalde begrippen in de huurovereenkomst. In de plaats van het Activiteitenbesluit milieubeheer, het Bouwbesluit 2012 en het Besluit energieprestatie gebouwen moet daarbij wél de daarvoor in de plaats komende regelgeving worden gelezen. We hebben uit betrouwbare bron vernomen dat de ROZ tegen die tijd waarschijnlijk nog wel met een up-date van het model zal komen, omwille van de leesbaarheid en toepasbaarheid.

Overhandigen kopie energielabel aan huurder

In het vorige model uit 2012 was in de huurovereenkomst zélf een bepaling opgenomen om vast te leggen of de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst wel of niet een kopie van het energielabel aan de huurder heeft overhandigd. Deze bepaling is in het nieuwe model uit 2022 geregeld in de algemene bepalingen, maar noemt als uiterlijk moment voor het overhandigen van het energielabel de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Er kan worden gediscussieerd over de vraag of het overhandigen op het moment van het ingaan van de huurovereenkomst niet al te laat is, gelet op de geldende wet- en regelgeving. In een volgende blog zullen wij hier verder op ingaan. Om risico’s op boetes e.d. van overheidswege te voorkomen is het zekerheidshalve goed om het energielabel toch uiterlijk op het moment van aangaan van de huurovereenkomst (dus bij ondertekening) aan de huurder te overhandigen en aan te hechten als bijlage.

Verhouding tot duurzaamheid in het ROZ-model kantoorruimte 2015

Met ingang van 1 januari 2023 geldt de verplichting voor kantoorgebouwen van minimaal 100 m² om te zijn voorzien van energielabel C of hoger. Met het oog op deze verplichting publiceerde de ROZ in 2019 al enkele modelclausules[2] in aanvulling op het ROZ-model kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. Deze clausules hebben betrekking op de (kosten)verdeling voor energiebesparende maatregelen om aan de (in de toekomst aan te scherpen) duurzaamheidsverplichtingen te voldoen. In tegenstelling tot de nieuwe duurzaamheidsbepaling voor winkelruimte, gaat de duurzaamheidsbepaling voor kantoorruimte uit van een in beginsel gelijke kostenverdeling tussen partijen voor door de huurder aangebrachte energiebesparende maatregelen om aan toekomstige duurzaamheidsverplichtingen te voldoen. Daarentegen heeft de verhuurder van de kantoorruimte de mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen, indien hij de energiebesparende maatregelen heeft aangebracht en de huurder niet instemt met een redelijk voorstel tot huurprijsverhoging als gevolg hiervan.  

Wat de (kosten)verdeling voor verduurzaming betreft komt het nieuwe model voor winkelruimte als uitgangspunt meer tegemoet aan de belangen van de verhuurder dan het huidige model voor kantoorruimte. De ROZ heeft ook aangegeven dat dit nieuwe model voor winkelruimte is opgesteld vanuit de optiek van de verhuurder, maar geeft tegelijk aan dat huurdersorganisaties ook betrokken zijn geweest bij de totstandkoming.  Bij de totstandkoming van het model voor kantoorruimte is naast de betrokkenheid van huurdersorganisaties ook input geleverd vanuit de makelaardij, de advocatuur en het vastgoedbeheer. Van belang is in ieder geval dat de clausules van beide modellen zowel huurder als verhuurder aansporen met elkaar in onderhandeling te treden over de (verdeling van de) energiebesparende maatregelen die getroffen moeten worden aan het gehuurde.

Aanscherping energiebesparingsplicht en inwerkingtreding Omgevingswet

Met ingang van 1 juli 2023 is de energiebesparingsplicht uit het Activiteitenbesluit milieubeheer aangescherpt. Ook ‘inrichtingen’ in de zin van de Wet milieubeheer die al vergunningplichtig zijn, vallen hier voortaan onder. Daarnaast wordt de rapportageverplichting voor inrichtingen met een zeer hoog verbruik van aardgas of elektriciteit aangescherpt. Ook treedt met ingang van 1 januari 2024 de Omgevingswet in werking. Hiermee komt het Activiteitenbesluit milieubeheer in het geheel te vervallen. De energiebesparingsplicht wordt overgenomen in het Besluit bouwwerken leefomgeving voor gebouwen met een niet-wonen functie. Hierdoor treft de energiebesparingsplicht voor gebouwgebonden energiebesparende maatregelen vanaf 1 januari 2024 dus in beginsel alle utiliteitsgebouwen die voldoen aan het hiervoor benoemde drempelverbruik. Gebouwgebonden energiebesparende maatregelen zien onder meer op ruimteverwarming en -koeling, ventilatie en verlichting.

Gezien de aankomende aanscherping van de energiebesparingsplicht en de inwerktreding van de Omgevingswet per 1 januari 2024, is het onvermijdelijk dat meer huurders en verhuurders geconfronteerd zullen worden met duurzaamheidsvraagstukken. De nieuwe Green Lease-bepaling geeft dan een uitgebreid uitgangspunt voor onderhandelingen tussen partijen, maar net als bij de verduurzaming van kantoorruimten zal in veel gevallen (juridisch) maatwerk nodig zijn. Het is dan ook van groot belang dat verhuurders en huurders tijdig met elkaar in overleg treden en passende afspraken hierover maken, waar ook juridisch goed over is nagedacht. Indien u op het punt staat om een bedrijfsruimte te verhuren of huren is goed juridisch advies dan ook noodzakelijk. Voor meer informatie of advies hierover kunt u vrijblijvend contact opnemen met Anton van den Heuvel (06-51189793 of a.vandenheuvel@ploum.nl).