Afdeling advisering van de Raad van State zeer kritisch op wetsvoorstel Wet betaalbare huur

Het wetsvoorstel betreft kort samengevat onder meer het volgende:

• Er wordt een categorie woonruimte geïntroduceerd die tussen de huidige gereguleerde en geliberaliseerde woonruimte valt: de middeldure woonruimte. Dit is de zelfstandige woonruimte die op grond van de puntentoekenning uit het woonwaarderingsstelsel (WWS) overeenkomt met een maximaal toegestane huurprijs tussen € 808,06 en € 1123,13 per maand (per 1 juli 2023) óf als een aanvangshuurprijs is overeengekomen die ligt tussen deze bedragen. Voor deze nieuwe categorie woonruimte gelden in beginsel dezelfde huurprijsregels als voor de huidige gereguleerde woonruimte, behoudens enkele uitzonderingen;
• Huurders van de huidige geliberaliseerde woonruimte krijgen ruimere mogelijkheden om hun huurprijs door de huurcommissie te laten toetsen. Zij hoeven niet langer binnen zes maanden na het ingaan van de huurovereenkomst hiertoe een verzoek in te dienen;
• Het WWS wordt herzien, waardoor onder meer minpunten worden toegekend voor lage energielabels en de WOZ-cap wordt geactualiseerd;
• De verhuurder wordt verplicht om de huurder te informeren over de puntentoekenning van de gehuurde woonruimte;
• De puntentoekenning uit het WWS wordt dwingend op grond van de Wet goed verhuurderschap en daardoor bestuursrechtelijk handhaafbaar. Bij een te hoge huurprijs kan de gemeente bij een eerste overtreding een bestuurlijke boete van maximaal € 22.500 opleggen aan de verhuurder;

Recent gaf de minister al een update over de stand van zaken van het wetsvoorstel, alsmede enige voorgenomen wijzigingen en de voorgenomen datum van inwerkingtreding (1 juli 2024).

Op 20 november 2023 heeft de Afdeling advisering van de Raad van State zich echter kritisch uitgelaten over het wetsvoorstel. Die kritiek is als volgt samen te vatten:

• De regering heeft met het wetsvoorstel onvoldoende aandacht besteedt aan de dieperliggende oorzaken van de schaarste op de woningmarkt, de wisselwerking tussen de sociale sector, de koopmarkt en de vrije huursector en welke gevolgen het wetsvoorstel daarop heeft;
• Er bestaan verschillende te verwachten nadelige neveneffecten als gevolg van het wetsvoorstel. De beperkte doorstroommogelijkheden op de woningmarkt leiden ertoe dat het positieve effect van het wetsvoorstel slechts eenmalig bestaat en er voor nieuwe toetreders tot de middenhuurmarkt geen positieve veranderingen optreden. Daarmee worden de problemen die momenteel spelen in de sociale huursector, zoals overvolle wachtlijsten en scheefwonen, ook op de middenhuurmarkt geïntroduceerd. De regering heeft onvoldoende aandacht besteed aan deze neveneffecten;
• De effectiviteit van het wetsvoorstel is onvoldoende gemotiveerd. Het wetsvoorstel zet de investeringsbereidheid onder druk, waardoor een deel van de verhuurders huurwoningen verkoopt en nieuwbouwprojecten opnieuw worden bezien. Beide gevolgen leiden tot een nog sterker verminderd aanbod op de huurmarkt, terwijl er nu al een grote schaarste van betaalbare huurwoningen bestaat. Dat is nadelig voor potentiële huurders en de doorstroming op de woningmarkt als geheel. De regering heeft niet overtuigend gemotiveerd dat het wetsvoorstel niettemin effectief zou zijn en de voornoemde risico’s voldoende zijn ondervangen. Die motivering van de geschiktheid en noodzakelijkheid van het wetsvoorstel is voorts noodzakelijk voor de rechtvaardiging van de inbreuk die het wetsvoorstel maakt op het eigendomsrecht van verhuurders en investeerders.\

De Afdeling advisering van de Raad van State adviseert daarom dat het wetsvoorstel wordt aangepast, voordat het wordt ingediend bij de Tweede Kamer. Het verdere verloop van dit toch al zo breed bekritiseerde wetsvoorstel is daarmee ongewis.