Waarom GACS meer oplevert dan het kost – Zeven voordelen die veel gebouweigenaren en (ver)huurders nog onderschatten

In de praktijk kan het al gaan om gebouwen vanaf ongeveer 2.000 m², zoals kantoren, scholen, zwembaden, zorginstellingen, winkelcentra, evenementenhallen en hotels. Om te beoordelen of een (gehuurd) gebouw onder de verplichting valt, is allereerst het nominale vermogen van de verwarmings- en koelinstallatie nodig.

De GACS-verplichting wordt vaak in één adem genoemd met woorden als regelgeving, deadline en investering. En eerlijk is eerlijk, het vraagt aandacht, tijd en budget. Maar wie GACS uitsluitend ziet als een wettelijke verplichting, kijkt te beperkt. Een goed GACS is geen administratief vinkje. Het is een kans om grip te krijgen op energieverbruik, installaties slimmer te laten functioneren en het gebouw klaar te maken voor de toekomst.

Wanneer je het goed aanpakt, levert GACS meer op dan het kost. Hieronder lichten we zeven voordelen toe die in de praktijk het verschil maken. Een groot deel daarvan is – afhankelijk van de in de huurovereenkomst gemaakte afspraken – ook van belang voor huurders.

1. Lagere energiekosten door slimmer sturen

Veel gebouwen draaien nog op vaste instellingen die een tijd geleden zijn bepaald. Aanvoertemperaturen staan standaard, hoog ventilatie draait volgens vaste tijdschema’s en pompen werken op een vaste snelheid. Dat voelt stabiel, maar het betekent vaak dat installaties meer leveren dan nodig is.

Een goed voorbeeld hiervan zagen we tijdens de COVID-periode. Toen werd de luchtverversing in veel gebouwen bewust verhoogd en zijn luchtbehandelingskasten op volle capaciteit gaan draaien. Dat was logisch op dat moment, maar in de praktijk zien we dat deze instellingen daarna vaak niet meer zijn teruggedraaid. Hierdoor blijft een gebouw structureel meer energie verbruiken dan nodig is.

Een GACS maakt het mogelijk om te sturen op basis van werkelijke vraag. Wordt een verdieping minder gebruikt? Dan kan ventilatie terug. Is de warmtevraag laag? Dan kan de aanvoertemperatuur omlaag.

Dat zijn geen theoretische optimalisaties. In de praktijk zien we dat gebouwen zonder comfortverlies structureel minder energie kunnen verbruiken wanneer ze vraag gestuurd werken. Minder energieverbruik betekent direct lagere kosten.

Omdat in verhuurde gebouwen de energiekosten meestal door de verhuurder worden doorgelegd aan de huurder, ontbreekt soms de incentive voor verhuurders om energiekosten te verlagen. Dit is de zogenaamde split incentive, die ervoor kan zorgen dat besparingsinvesteringen niet door een verhuurder worden getroffen, omdat de besparingsvoordelen aan de kant van de huurder vallen. In sommige huurovereenkomsten zijn daarover al goede (duurzaamheids)afspraken gemaakt, waarmee die split incentive op een redelijke manier wordt opgelost. Ook als dit niet contractueel is geregeld, kunnen verhuurders en huurders daar uiteraard alsnog goede afspraken over maken, waar zij allebei wat aan hebben en bovendien aan de nieuwe wetgeving wordt voldaan. 

2. Minder onverwachte storingen en beter onderhoud

Installaties vallen zelden ineens uit. Vaak is er eerst sprake van kleine afwijkingen: een pomp die net iets te veel vermogen vraagt, een warmtewisselaar die langzaam vervuilt of een systeem dat ongemerkt tegelijk verwarmt en koelt.

Zonder inzicht blijven deze signalen onopgemerkt. Pas wanneer er klachten komen of een storing optreedt, wordt er ingegrepen.

Een goed GACS maakt afwijkingen zichtbaar voordat ze problemen worden. Door prestaties te volgen en trends te analyseren, ontstaat eerder inzicht in wat niet optimaal functioneert. Dat betekent minder onverwachte stilstand, gerichter onderhoud en uiteindelijk lagere onderhoudskosten.

3. Vrijstelling van bepaalde inspecties

Een voordeel is de relatie tussen GACS en de periodieke inspectieverplichting uit de Energieprestatierichtlijn (EPBD). Voor utiliteitsgebouwen met een verwarmings- of airconditioningsinstallatie vanaf 70 kW geldt normaalgesproken een verplichte periodieke keuring.

In Nederland is dit een Scope 14-inspectie. Dat is een onafhankelijke controle waarbij wordt beoordeeld of een verwarmings- of airconditioningsinstallatie nog energie-efficiënt functioneert en correct is ingeregeld. Tijdens zo’n inspectie wordt gekeken naar onder andere rendement, regeling, dimensionering en afstemming van het systeem. De bedoeling is om energieverlies en inefficiënt gebruik tijdig te signaleren.

Wanneer een gebouw echter beschikt over een correct functionerend GACS dat voldoet aan de wettelijke eisen – en die dus het energieverbruik continu monitort, analyseert en bijsturing mogelijk maakt – vervalt deze EPBD-inspectieverplichting. De gedachte hierachter is logisch: als het gebouw zelf permanent inzicht heeft in prestaties en afwijkingen kan signaleren, is een losse periodieke keuring niet meer nodig.

Dit scheelt niet alleen terugkerende inspectiekosten, maar ook tijd en administratieve belasting. Uiteraard blijven onderhouds- en veiligheidseisen vanuit andere regelgeving gewoon gelden. Afhankelijk van de afspraken over verantwoordelijkheid voor inspecties in een huurovereenkomst is dit voordeel ook voor huurders van belang. 

Een goed ingericht GACS levert daarmee niet alleen technische voordelen op, maar vermindert ook structurele verplichtingen en organisatorische druk.

4. Een concrete stap richting ‘Paris Proof’

Veel organisaties hebben ambities op het gebied van duurzaamheid. ‘Paris Proof’ is voor veel vastgoedportefeuilles geen vrijblijvende term meer, maar een concrete doelstelling. En ook huurders stellen steeds hogere eisen aan hun gebouwen en verhuurders, mede in het kader van hun ESG-beleid.

Voor kantoren betekent ‘Paris Proof’ dat het totale energiegebruik in 2050 niet hoger mag zijn dan 70 kWh per vierkante meter per jaar. Dat is een ambitieuze norm. Veel bestaande gebouwen zitten daar nog ruim boven.

Maar zonder inzicht is sturen lastig. Een GACS zorgt voor meetbaarheid: verbruik per component, trends over tijd en inzicht in prestaties. Je ziet niet alleen het totale energiegebruik, maar ook waar het vandaan komt bijvoorbeeld uit verwarming, koeling, ventilatie of pompen.

Wanneer installaties slimmer worden aangestuurd met lagere aanvoertemperaturen, vraaggestuurde ventilatie en betere afstemming tussen opwekking en afgifte daalt het energieverbruik structureel. Dat brengt een gebouw stap voor stap dichter bij die 70 kWh/m²-doelstelling.

GACS vormt daarmee de basis om duurzaamheidsdoelen niet alleen uit te spreken, maar ook daadwerkelijk te realiseren. Het maakt de route naar ‘Paris Proof’ concreet, meetbaar en bestuurbaar.

5. Beter voorbereid op netcongestie en elektrificatie

Netcongestie is in veel regio’s een realiteit. Aansluitingen zijn beperkt en uitbreidingen kosten tijd. Tegelijkertijd neemt de elektrificatie toe door de inzet van warmtepompen en laadvoorzieningen.

Een gebouw dat zijn eigen verbruik niet goed kan monitoren en sturen, heeft weinig flexibiliteit. Met GACS ontstaat inzicht in piekbelasting en wordt het mogelijk om verbruik te verschuiven naar gunstigere momenten. Ook kan lokaal opgewekte energie, bijvoorbeeld via zonnepanelen, slimmer worden benut.

Dat maakt het gebouw weerbaarder in een veranderend energiesysteem.

6. Een hogere en toekomstbestendige vastgoedwaarde

De waarde van een gebouw wordt steeds vaker beoordeeld op energieprestaties en toekomstbestendigheid. Huurders, beleggers en financiers kijken kritischer naar energieverbruik, CO₂-uitstoot en de mate van controle over installaties.

Een gebouw met aantoonbare monitoring, energierapportage en actieve optimalisatie laat zien dat het professioneel wordt beheerd. Dat vergroot de aantrekkelijkheid op de markt en verkleint risico’s op waardeverlies door toekomstige regelgeving.

Met andere woorden: GACS is niet alleen een technische upgrade, maar ook een strategische investering in de waarde van het vastgoed.

7. Voldoen aan geldende/toekomstige wetgeving

Ten slotte is het uiteraard ook een voordeel dat met GACS wordt voldaan aan wetgeving die per 1 januari 2026 geldt voor bepaalde utiliteitsgebouwen (het genoemde nominaal vermogen van 290 kW). En voor gebouwen die dat niet aantikken, gaat de GACS-verplichting per 2030 ook gelden bij de drempel van 70 kW. Partijen die ervoor zorgen dat hun (gehuurde) gebouw nu al voldoet aan deze toekomstige eis, starten eerder met besparen.

Gemeenten en bevoegd gezag hebben inmiddels de mogelijkheid om te controleren of aan de verplichting wordt voldaan. In de markt bestaat echter nog onduidelijkheid over hoe die toetsing concreet plaatsvindt en welke documentatie van gebouweigenaren wordt verlangd. Dat leidt tot een situatie waarin sommige gebouwen formeel onder de verplichting vallen, maar hier nog niet aantoonbaar aan voldoen.

Van verplichting naar (strategisch) voordeel

De GACS-verplichting voelt voor sommigen als een extra kostenpost. Maar wanneer je het breder bekijkt, blijkt het vooral een kans om het gebouw structureel beter te laten presteren.

Lagere energiekosten, minder storingen, minder inspecties, hogere vastgoedwaarde, een stap richting ‘Paris Proof’ en betere voorbereiding op netcongestie: het zijn voordelen die elkaar versterken.

De vraag is daarom niet alleen of je aan de verplichting voldoet. De vraag is hoe je GACS inzet als strategisch instrument voor slimmer gebouwbeheer. Wie die stap zet, ziet al snel dat GACS geen last is, maar juist heel veel voordelen oplevert.

Neem contact op

Voor juridische vragen die verband houden met de GACS-verplichting en verplichtingen in dat kader van gebouweigenaren/(ver)huurders kan uiteraard contact worden opgenomen met Anton van den Heuvel.