De huurovereenkomst: hoe afwijkingen op de algemene bepalingen van ROZ kunnen zorgen voor een betere deal voor jouw start-up of scale-up

ROZ-modelhuurovereenkomst voor 230a-ruimte

De ‘ROZ-modelhuurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ is een model dat is opgesteld door de ROZ. De meest recente versie stamt uit 2015. Daarin worden de daarbij behorende algemene bepalingen van toepassing verklaard.

Een voorbeeld hiervan is het recht op huurprijsvermindering: een huurder kan daar (kort gezegd) op grond van de wet een beroep op doen als sprake is van een gebrek aan/in het gehuurde, maar in de algemene bepalingen van de ROZ is dit recht sterk ingeperkt of zelfs helemaal uitgesloten (afhankelijk van welke versie op de huurovereenkomst van toepassing is verklaard).

De meest recente versie voor 230a-ruimte van deze algemene bepalingen is de versie uit 2015, die overwegend verhuurdersvriendelijk is. Ze zijn echter wel wat meer ‘gebalanceerd’ dan de vorige versie uit 2003, die ook nog regelmatig wordt gebruikt en zéér verhuurdersvriendelijk is.

Afwijken van de ROZ Algemene Bepalingen

Moet een huurder de algemene bepalingen van ROZ die van toepassing zijn op de huurovereenkomst dan één-op-één accepteren? Niet per se. Partijen kunnen in de huurovereenkomst allerlei afwijkingen op de algemene bepalingen opnemen. Op deze manier kan de huurovereenkomst meer ‘gebalanceerd’ worden gemaakt of huurdersvriendelijk(er).

Wij krijgen regelmatig huurovereenkomsten onder ogen waarover niet is onderhandeld en waarvan later blijkt dat de huurder daardoor voor hem/haar (zeer) ongunstige afspraken heeft gemaakt. Op het moment dat er met het gehuurde iets vervelends gebeurt, zoals een forse lekkage of slecht werkende klimaatinstallaties, loop je er dan als huurder tegenaan dat je rechten op bijvoorbeeld huurprijsvermindering/schadevergoeding enorm ingeperkt zijn.   

Het is daarom raadzaam om in een vroeg stadium een advocaat te betrekken die mee kan kijken naar de (concept)huurovereenkomst en kan adviseren welke afwijkingen op de algemene bepalingen in dat geval passend zouden kunnen zijn.

Let op de afspraken in een eventuele ‘letter of intent’ voorafgaande aan een huurovereenkomst

Soms wordt er voorafgaand aan het sluiten van een huurovereenkomst een ‘letter of intent’ (LOI) tussen verhuurder en huurder gesloten. In zo’n LOI worden vaak al diverse commerciële (hoofd)punten uit de huurovereenkomst vastgelegd, zoals huurprijs, aantal vierkante meters, looptijd, etc. Wij zien regelmatig LOI’s voorbijkomen waarin ook al tussen partijen is vastgelegd dat de huurovereenkomst zal worden opgesteld aan de hand van het ROZ model uit 2015 met bijbehorende algemene bepalingen en dat partijen daar niet van af kunnen wijken. Het gevolg is dat de huurder dan vrijwel geen mogelijkheden meer heeft om van de toepasselijke algemene bepalingen af te wijken bij het uitonderhandelen van de daadwerkelijke huurovereenkomst. Het accepteren van zo’n bepaling heeft dus een forse inperking van de verdere onderhandelingen over de huurovereenkomst en algemene bepalingen tot gevolg, waarvan een huurder zich vaak niet bewust is. Ook in het geval van een LOI die voorafgaat aan de daadwerkelijke huurovereenkomst is het dus raadzaam om tijdig (tijdens de onderhandelingen over zo’n LOI) een huurrechtspecialist te laten meekijken.

Onze huurrechtspecialisten adviseren start-ups en scale-ups graag over eventuele afwijkingen van de toepasselijke Algemene Bepalingen van de ROZ en over de inhoud van een eventuele LOI die aan een huurovereenkomst voorafgaat. Neem bij vragen over dit onderwerp gerust contact met ons op.