Didam-arrest toegepast op Sint Maarten: gelijke kansen en openbaarheid ondanks besluit tot uitgifte in erfpacht dateert uit 2016?

09 mrt '22

Auteur(s): Tjinta Terlien,

Op 28 januari 2022 oordeelde het Gerecht in eerste aanleg te Sint Maarten (uitspraak) dat de vordering tot levering van zes percelen in erfpacht, niet kon worden toegewezen, ondanks dat al in 2016 was besloten tot de uitgifte van bedoelde percelen.

De procedure

De minister van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ontwikkeling Milieu en Infrastructuur (VROMI) van Sint Maarten is op basis van de Landsverordening bevoegd om te beslissen op verzoeken tot uitgifte in erfpacht van domeingronden. Op 29 juni 2021 werd door het ministerie van VROMI voorgesteld om in het gebied ‘Over The Bank’ te Sint Maarten aan 25 personen percelen grond in erfpacht uit te geven. Eisers stellen zich op het standpunt dat een aantal van deze percelen al in 2016, door de toenmalige minister van VROMI, in erfpacht zijn uitgegeven aan eisers. De daadwerkelijke uitgifte van de percelen heeft daarentegen nog niet plaatsgevonden. Deze uitgifte moet volgens eisers alsnog plaatsvinden.

Onder verwijzing naar het Didam-arrest van de Hoge Raad, oordeelde het Gerecht in lijn met de Hoge Raad dat:

“bij het nemen van de beslissing aan wie en onder welke voorwaarden schaarse overheidsgronden in erfpacht wordt uitgegeven de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht dient te nemen. Dat betekent onder meer dat het gelijkheidsbeginsel in acht moet worden genomen en dat niet willekeurig mag worden gehandeld. Burgers van Sint Maarten moet gelijke kansen worden geboden om een erfpachtrecht te verwerven en dat mag niet afhankelijk zijn van de toevallige omstandigheid wie op enig moment het ambt van minister van VROMI van het Land vervult.

 Elke burger moet mee kunnen dingen naar de verwerving van deze registergoederen als meerdere gegadigden zijn aan te wijzen. Het is dus de plicht (van de minister van VROMI) van het Land om met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria op te stellen aan de hand waarvan een gegadigde wordt geselecteerd voor de verwerving van een erfpachtrecht. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk te zijn. Aan dit beleid dient ook publiciteit te worden gegeven. De plicht van de minister van VROMI van het Land om bij het nemen van zijn beslissingen transparant te handelen is essentieel.

 (De minister van VROMI van) het Land dient op grond van het gelijkheidsbeginsel teneinde gelijke kansen voor burgers te realiseren een passende mate van openbaarheid te verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de erfpachtrechten, de selectieprocedure, het tijdsschema en ook de toe te passen selectiecriteria. (De minister van VROMI van) het Land moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen.

Wanneer bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts een serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de vestiging van het erfpachtrecht kan van het voorgaande worden afgeweken. In zo’n geval dient de minister van VROMI van het Land zijn voornemen tot uitgifte tijdig voorafgaand aan zijn besluit op zodanige wijze bekend te maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen, waarbij hij dient te motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts een serieuze gegadigde in aanmerking komt.”

Relevantie voor de praktijk?

Het Didam-arrest heeft in de praktijk voor veel vragen geleid. Denk hierbij aan: ‘Wat is de reikwijdte van het arrest? Is het arrest ook van toepassing op andere vormen van gronduitgifte?’, ‘Wat betekent het arrest voor reeds verkochte en geleverde onroerende zaken?’ en ‘Wat betekent het arrest voor lopende onderhandelingen?’. Hoewel de precieze reikwijdte van het arrest zich nog in de jurisprudentie moet ontwikkelen, lijkt het arrest van toepassing op het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten door overheden in brede zin. Denk hierbij bijvoorbeeld aan andere vormen van gronduitgifte, zoals uitgifte van overheidsgronden in erfpacht.

In lijn hiermee heeft het Gerecht zich gebogen over de vraag of de al in 2016 aangegane verbintenis om percelen in erfpacht uit te geven, de toets van het Didam-arrest kon doorstaan. Dit is – in kort geding – vooralsnog niet het geval. Het Gerecht oordeelde dat de uitgifte van de percelen op basis van de in 2016 genomen beslissingen, zeer waarschijnlijk zal leiden tot schending van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Hiermee staat onvoldoende vast dat de primaire vorderingen van eisers in een bodemprocedure (o.a. medewerking verlenen aan het verlijden van de erfpachtakte en een notariskantoor op te dragen de erfpacht-uitgifteakte te verlijden) worden toegewezen. Het Gerecht wijst deze vorderingen dan ook af.

Het is maar zeer de vraag of dit vonnis het begin is van een nieuwe lijn in de jurisprudentie op basis waarvan geldt dat – onder verwijzing naar het Didam-arrest – geen verdere uitvoering kan worden gegeven aan rechten c.q. aanspraken die al vóór Didam-arrest zijn verkregen. Dit zal steeds mede afhangen van de specifieke omstandigheden van het geval. In de procedure te Sint Maarten was sprake van wel heel specifieke omstandigheden. Alles overziend leek het handelen van de opeenvolgende ministers van VROMI van Sint Maarten uiteindelijk te duiden op willekeurig overheidshandelen in relatie tot schaarse domeingronden, waarvoor veel gegadigden in aanmerkingen zouden willen komen, zonder dat hiervoor objectief gerechtvaardigde gronden bestonden. Het is goed mogelijk dat het oordeel van het Gerecht anders was geweest, als op een rechtmatige (objectief te rechtvaardigen) wijze tot toekenning van bepaalde rechten was gekomen.

Contact

Advocaat

Tjinta Terlien

Expertises:  Bouwrecht,Aanbestedingsrecht, Bouw en Vastgoed, Logistiek vastgoed,

Deel dit artikel

Reageer op dit artikel

Wilt u reageren op dit artikel? Inloggen of maak een Mijn Ploum account aan om uw reactie te plaatsen


Blijf op de hoogte

Voeg deze interesses toe aan Mijn Ploum.

Expertise(s)

Onderwerp(en)

Auteur(s)

Stel direct een vraag

Inschrijven nieuwsbrief

Persoonlijke gegevens

 

Bedrijfsgegevens

Meer informatie over hoe we uw persoonlijke gegevens gebruiken, kunt u lezen in ons Privacy statement. U kunt uw voorkeuren altijd wijzigen via de link ‘Wijzig uw gegevens' of u afmelden via de link ‘Afmelden'. Deze links vindt u onderaan ieder bericht dat u van Ploum ontvangt.

* Verplicht in te vullen velden.

Geïnteresseerd in

Account aanmaken

Haal alles uit Ploum.nl. Binnen een minuut geregeld.

Ik heb al een account

Voordelen Mijn Ploum

  • Volgen wat u interessant vindt
  • Krijg aanbevelingen op basis van uw interesses
  • Snel inschrijven voor kennisevents en Ploum Academy
  • Vraag en antwoord mogelijkheden gebruiken bij artikelen

Account aanmaken

Haal alles uit Ploum.nl. Binnen een minuut geregeld.

*Verplicht in te vullen velden.

Ik heb al een account

Voordelen Mijn Ploum

Volgen wat u interessant vindt

Krijg aanbevelingen op basis van uw interesses

Snel inschrijven voor kennisevents en Ploum Academy

Reacties op artikelen plaatsen


Waarom vragen we uw naam?

We vragen u om uw voor- en achternaam zodat wij die kunnen gebruiken als u zich bijvoorbeeld inschrijft op een Ploum Kennisevent.

Wachtwoord

Er wordt automatisch een wachtwoord voor u aangemaakt. Zodra uw account is aangemaakt ontvangt u dit wachtwoord in een welkomstmail. U kunt er direct mee inloggen. Dit wachtwoord kunt u indien gewenst ook zelf aanpassen via de wachtwoord vergeten functie.